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라. 대항요건과 대항력발생 그리고 확정일자의 효력 및 배당순위
1) 대항요건
임차인의 임차주택의 인도(이사)와 주민등록이다. 이 때 임차주택의 인도(이사)와 주민등록은 임차인 본인의 인도와 주민등록이 원칙이나 생계를 같이하는 가족의 인도와 주민등록이어도 무방하다.
2) 대항력의 발생
위와 같이 주택임차인이 대항요건을 갖춘 것 중 늦은 날을 기준하여 그 다음 날에 대항력이 발생하게 된다. 예를 들어 19일에 이사(인도)하고, 20일에 주민등록을 하였다면 대항력은 21일 0시에 발생하는 것이 된다.
3) 확정일자의 효력
확정일자는 임대차계약서를 등기소, 공증사무수, 동사무소 등에 제출하여서 그 계약서상에 확정일자를 부여받는 것을 말한다.
확정일자란 임대차계약서의 존재 일자를 확정하는 제도로 어떤 문서의 작성 일자의 확정이라고 이해하면 좀 더 이해하기 쉽다.
확정일자는 그 부여 받는 즉시 확정일자로서의 효력만 있다. 확정일자로서의 효력과 배당 순위는 다른 개념이다.
그러나, 경매절차에서의 배당 순위를 확정하는 방법에 있어서는 아래와 같은 원칙이 있다.
4) 배당순위 결정 방법
주택임차인의 배당순위는 주택의 인도(이사)일, 주민등록일, 확정일자일 3가지 요인의 조합으로 결정된다.
가) 인도(이사)일 > 주민등록일 > 확정일자일 순일 경우 배당순위 일자 : 확정일자일
나) 인도(이사)일 > 확정일자일 > 주민등록일 순일 경우
배당순위 일자 : 주민등록일 + 1일(익일)
다) 확정일자일 > 인도(이사)일 > 주민등록일 순일 경우
배당순위 일자 : 주민등록일 + 1일(익일)
라) 확정일자일 > 주민등록일 > 인도(이사)일 순일 경우
배당순위 일자 : 인도(이사)일 + 1일(익일)
5) 법원경매 시 대항력 있는 임차인 식별 방법
등기부상 말소기준권리 등기접수일과 임차인의 대항력 발생일자를 비교하여본다
가) 말소 기준권리 등기접수일 > 임차인의 대항력 발생일 순일 경우에는 임차인은 대항력이 없다.
나) 임차인의 대항력 발생일 > 말소기준권리 등기접수일 순일 경우에는 임차인은 대항력이 있다. <다음 회에 계속>
내용 관련 문의는 김세영 법무사 <010-2313-3001> |
