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서울시가 아파트 건축물 및 주요시설물을 준공부터 철거까지 체계적으로 유지․관리함으로써 쾌적하고 안전한 주거환경 조성은 물론 주택수명 연장을 통한 자원절감에 본격적으로 나선다.
‘장기수선계획’이란 아파트에서 10년～20년의 장래를 내다보면서, 그 기간 동안 수선이 필요한 시설물 및 수선주기, 그에 따른 소요경비를 예측해 수립하는 수선계획을 말한다.
서울시는 장기수선계획을 통한 ‘아파트 시설물 생애주기 관리’를 본격 추진하고, 그동안 사실상 유명무실했던 장기수선계획 및 장기수선충당금 집행 현실화를 2014년까지 단계적으로 추진하겠다고 29일(목) 밝혔다.
‘장기수선충당금’은 아파트의 장기수선계획에 따른 대규모 수선비 집행에 대한 부담을 분산시키기 위해 주택 소유자로부터 매월 징수해 적립해 마련하는 재원이다.
즉, 아파트 관리를 위한 보험 성격인 장기수선충당금 집행 취지를 십분 살려 평상시에 아파트 건축물과 시설물 관리를 체계적으로 해 빠른 노후로 20~30년이 지나면 재건축이 불가피했던 주택수명을 유럽처럼 50년 100년이 지나도 끄떡없는 주거환경 조성이 가능하도록 하겠다는 것.
또, 생애주기 관리가 이뤄져 매달 주민들 스스로 살고 있는 아파트 관리 및 미래 준비 비용을 부담함으로써 아파트의 안전성이나 쾌적성을 상시 관리해 사고 발생가능성도 최소화할 수 있다.
다만 서울시는 장기수선계획과 충당금 집행에 대한 입주민 인식이 저조한 현실을 감안해 무리하게 정책을 추진할 경우 관리비 부담 증가에 따른 시민 반발로 그 효과가 반감될 수 있다는 점에서 3단계로 나눠 정책대상을 확대하고 공적관리를 강화하는 방향으로 추진할 계획이다.
우선 1단계로 2012년부터는 입주민에 대한 지원 및 계도 위주의 정책을 추진하는 등 기반 마련에 주력하고, 2단계로 2013년부터 주택법령 및 장기수선 매뉴얼 적용을 통한 공적 관리 강화를 추진한다.
3단계로 2014년 이후부터 장기수선충당금의 기금화를 추진해 합리적 관리체계를 갖추고 기금이 효율적으로 운용될 수 있도록 할 예정이다.
서울시의 이번 아파트 시설물 생애주기 관리 추진은 지난 7월 기습폭우로 침수 피해를 입은 단지에서 그동안 장기수선계획에 의한 유지보수를 체계적으로 하지 않아 피해가 확대됐던 것을 계기로 아파트 안전관리 체계를 종합 점검하며 본격화됐다.
이러한 피해가 반복되지 않도록 서울시가 준공 후 20년 이상 된 노후 공동주택 중 저지대 등 수해에 비교적 취약한 49개 단지를 선정, 장기수선계획 및 집행의 적정성, 전기․변전시설 등 안전시설 현장실태 점검을 실시한 것.
점검은 8월 17일부터 31일까지 이뤄졌으며, 시는 점검결과 도출된 문제점 등을 이번 계획에 적극 반영했다.
점검 결과 장기수선계획 대비 장기수선충당금 적립액이 평균 37%에 그치는 등 과소 부과되고, 장기수선충당금 실적립액 대비 집행율 또한 평균 47%로 과소 집행되고 있었다.
이에 각 단지에서는 계획에 따라 예방적으로 시설물을 유지관리 하기보다는 시설물 파손 및 고장 후 사후조치식으로 대처하는 경향이 만연해 형식적인 수준에 머물러 있는 실정이었다.
아울러, 장기수선계획서상에 없으면서도 장기수선충당금을 자의적으로 사용한 사례가 있는 등 장기수선 집행 전반이 부실한 것으로 드러났다.
<1단계 : 입주자대표회의 및 관리주체의 전문성 보완, 장기수선실태 정기점검 추진>
서울시는 우선 1단계로 내년부터 장기수선계획 수립 및 집행에 대한 경험과 전문성 부족으로 입주자대표회의 및 관리주체가 일선에서 겪고 있는 어려움을 해소하기 위해 여러 보완책을 마련해 추진할 계획이다.
먼저, 주택법령이 정한 입주자대표회의와 관리소장에 대한 의무교육시간에 장기수선 관련 과정을 대폭 신설․강화하는 한편, 이미 운영되고 있는 자치구 공동주택 전문가 자문단의 자문대상에 장기수선분야를 추가해 아파트의 신청이 있는 경우 언제든 현장자문을 통해 도움을 받을 수 있도록 할 예정이다.
또, 매년 1회 장기수선계획 수립 여부 및 장기수선집행실태 정기점검을 실시한다. 연차별로 중점점검항목 및 점검대상단지를 확대해 시행할 계획이다.
점검 결과를 통해 관리 미비단지에 대해서는 개선권고 요청 및 행정지도 또는 전문가 자문단을 통한 기술지도로 관리 효율화를 도모한다. 고의적으로 부실하게 관리한 단지에 대해서는 주택법 제101조제1항에 따른 1천만원 이하의 과태료 처분을 시행하는 등 관리감독 강화로 아파트의 체계적 수선유지 기반을 마련할 예정이다.
■주택법령상 장기수선계획 및 충당금 관련 제재 조항
- 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의의 대표자 ⇒ 1천만원 이하의 과태료 처분(주택법 제101조제1항)
- 장기수선계획 미수립한 사업주체 또는 장기수선충당금 미적립한 관리주체
⇒ 5백만원 이하의 과태료 처분(주택법 제101조제2항 제10,12호)
- 자치단체장의 시정명령 불이행한 자
⇒ 3백만원의 과태료 처분, 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형(주택법 제101조제2항제16호, 제98조제12호
아울러, 서울시는 장기수선계획 자체가 부실하게 수립돼 장기수선충당금이 과소 적립되고 있음에도 현행 주택법령상 이를 감독할 강제조항이 없는 문제점을 해결하기 위해 국토해양부에 장기수선충당금 최소적립액을 법정화하는 내용의 개정안을 건의할 계획이다.
서울시는 법령개정 전까지는 임대주택법령에 명시된 임대주택의 특별수선충당금 적립요율(액) 및 학계의 권장 적립액 등을 기준해 장기수선충당금을 상향 적립하도록 유도할 계획이다.
<2단계: 장기수선계획의 수립기준 및 집행방법 등 매뉴얼 마련, 보급 확대>
서울시는 2013년부터는 2단계 방안으로 장기수선계획의 수립 기준 및 집행방법 등 일선에서 쉽게 적용할 수 있는 매뉴얼(표준지침)을 마련해 보급할 예정이다.
서울시는 매뉴얼이 보급되면 현재 장기수선제도의 미비점이 상당부분 보완될 수 있을 것으로 내다보고 있다.
현재는 장기수선계획 수립 및 충당금 요율 산정에 대한 구체적인 기준이 없어, 각 단지에서는 시설물 특성을 감안하지 않고 입주자대표회의가 임의로 결정하거나 인근 단지와의 단순 비교를 통해 도출한 사례가 많아 계획 따로, 유지보수 따로 관리되는 실정이다.
향후 보급될 매뉴얼에는 준공당시의 건축물 수준, 사용실태 등 변수를 고려해 계획을 수립한 후 적정 적립요율을 도출할 수 있도록 세분화한 기준을 제시해 누구나 쉽게 활용할 수 있도록 제작될 예정이다.
아울러, ‘아파트 장기수선 전문 위원회’를 구성해 자문 요청 단지, 또는 장기수선계획 등 점검결과 부실 단지에 대해 장기수선계획과 관련한 총체적 자문 및 지원이 가능하도록 운영해 매뉴얼의 내실 있는 적용이 가능하도록 지원할 예정이다.
장기수선 전문 위원회는 ▴건물 내․외부 ▴전기․승강기 설비 ▴급수․가스 설비 ▴난방․급탕 설비 등 분야별 전문 위원으로 위촉돼 공사종별 150여종에 달하는 아파트 시설물에 대한 입주자대표회의 및 관리주체의 전문성을 대폭 보강할 수 있을 것으로 기대하고 있다.
<3단계: 아파트 장기수선충당금의 기금화로 공정성 및 효율성 도모>
서울시는 3단계로 2014년부터는 장기수선충당금의 기금화를 추진해 공적관리를 대폭 강화해 나갈 계획이다.
이를 위해 2012년 예산안에 ‘장기수선충당금기금화방안 수립’ 연구용역 사업비(1억원)를 편성했다.
먼저, 별도로 ‘장기수선충당금 적립 및 사용규정’을 마련하고 이에 따라 도출된 각 단지의 월별 충당금을 장기수선기금에 위탁해 적립함으로써 충당금 과소 적립 문제를 해결하는 한편, 단지별 장기수선계획에 따른 장기수선 집행여부 등을 확인함으로써 자의적 집행을 견제할 수 있도록 할 계획이다.
아울러, 단지별 적립 규모에 비해 신청금액 인출 수선비가 적립규모를 초과할 경우, 적립비율 및 유지보수 실적 등을 고려해 저리 융자지원이 가능토록 기금을 운용할 계획이다.
단, 갑작스런 관리비 인상으로 인한 입주민 반발을 고려해 2014년에는 장기수선충당금의 기금화를 희망하는 단지부터 ‘장기수선기금’을 적립받아 운영 할 예정이며, 차츰 대상단지를 확대해 2020년에는 서울시내 모든 공동주택을 대상으로 하는 방안을 검토하고 있다.
장기수선기금의 원활한 운용을 위해 시에서는 총 기금의 20% 수준에서 장기수선기금에 공동출자해 기금대상 확대 및 지원이 이루어질 수 있도록 추진할 계획이며, 세부운영방안 마련을 위해 연구용역 발주 및 중앙정부와의 협의 체계 구축으로 장기수선충당금의 기금화를 적극적으로 추진해 나갈 예정이다.
서울시는 장기수선충당금의 기금화를 통해 아파트 장기수선이 합리적이고 체계적으로 이루어질 수 있을 것으로 기대하고 있다.
특히, 기금을 통해 단지에 에너지절약시설 설치 초기비용을 융자지원해주고, 에너지 절감액을 일정기간에 걸쳐 회수한 이후에는 관리비 절감 효과를 입주민에게 돌려주는 방식의 기금 운용으로 효율성 증진 효과도 얻을 수 있을 것으로 내다봤다.
<장기수선의 당위성 등 입주민 인식 전환을 위한 홍보 및 안내 병행 추진>
서울시는 단계별 활성화방안 추진과 병행해 입주민의 인식 전환을 위한 홍보 및 안내를 꾸준히 추진해 나갈 예정이다.
현재는 입주민들이 아파트를 주거공간이 아닌 일시적 재산 증식 수단 또는 투자수단으로만 간주하는 경향이 만연해, 장기수선충담금 부담을 거부하거나 장기수선집행을 회피하려는 인식이 강한 실정이다.
서울시는 이러한 입주민의 인식을 전환하기 위해 “장기수선제도는 시설물의 내구연한을 증대하는 한편, 입주자가 안전하고 쾌적한 주거생활을 영위할 수 있도록 마련된 공법적 제도”임을 안내해, 장기수선충당금 적립 및 적정 집행의 필요성에 대한 공감대를 널리 형성한다는 계획이다.
서울시는 그간 주택보급율 증대를 위한 신규주택 공급확대 위주의 정책만을 추진한 결과, 주택의 유지관리에 소홀히 함으로써 아파트가 조기 노후화 되고 주거환경이 악화되는 등 많은 문제점이 나타나고 있는 현실이라며, 이제는 그간 건설했던 아파트 관리에도 주의를 기울여야 할 시점이라고 강조했다.
특히, 향후 신규 개발이 가능한 택지지구가 많지 않다는 점, 최근 부동산경기 침체로 재건축 사업성이 악화되고 있다는 점, 아울러 초고층 아파트의 경우 재건축이 사실상 불가능하다는 점까지 고려하면, 향후에는 아파트의 체계적 보수를 통한 유지관리가 무엇보다 중요한 주택정책 과제가 될 것이라는 설명이다.
김윤규 서울시 주택정책과장은 “주택공급 시대에서 주택관리 시대의 전환기에 들어선 지금, 장기수선계획에 따른 아파트 생애주기관리 정책 추진은 그 자체로 큰 의미를 갖는다”며 “아파트 수명 연장으로 노후로 인한 재건축이 줄어들게 돼 자원절감 효과는 물론 환경보호에도 큰 기여를 할 것으로 기대된다”고 말했다.
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