제21회 임대차 계약 갱신 등
임대차기간 종료일이 2024.8.30.인데 임대인과 임차인 간에 아무런 통지 없이 지나갔습니다. 이 경우에 임차인이 이사하려고 합니다. 임차인 입장에서 어떠한 조처를 하여야 하는지요?
【상담 요지】
1) 주택임대차보호법에는 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다”라고 규정되어 있고. 아울러 “임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다”라고 규정되어 있다.
2) 임대인은 임대차기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절 통지를, 임차인의 갱신요구 통지를 상호 해야 한다는 뜻이다.
3) 상호 간에 위 기간 내에 아무런 말이 없었다면 묵시의 갱신이 이루어진 것으로 보아서 임대차기간은 2년, 보증금 및 임대료 등 조건은 종전과 동일하게 유지되는 것으로 본다는 것이다.
4) 묵시의 갱신 기간에는 임대인은 임대차기간 2년을 지켜야 하지만, 임차인은 언제라도 해지통지를 할 수 있으며 해지통지를 한 뒤 3개월이 지나면 임대차 계약이 해지된 것으로 보게 된다.
5) 만약, 임차인이 묵시의 갱신 기간 중 이사를 하려면, 우선 계약 해지통지 내용증명을 우편으로 집주인에게 보내고. 3개월 후에 법원 임차권등기명령 신청을 하여서 임차권 등기가 완료된 후에 이사하고 주민등록을 이전해도 종전에 확보한 대항력과 배당요구 순위가 유지된다.
6) 임차권 등기 명령 소요 기간이 1~2개월 소요된다. 이점을 고려해 반드시 등기부에 임차권 등기 명령에 따른 임차권 등기가 기재된 것을 확인하시고 이사와 주민등록 변동을 하기 바란다.
7) 임차권 등기를 하고 이사를 나왔는 데에도, 임대인이 보증금을 반환해주지 않으면 결국 보증금반환청구 소송을 법원에 제기하여 판결문을 받은 후에, 그 판결문으로 그 당해 임차부동산이나 집주인은 다른 부동산 등에 경매를 부쳐야 한다.
8) 임차보증금반환 청구 소송을 법원에 제소하시면 그 사건의 판결이 나올 때까지의 기간이 약 6개월에서 1년 정도 소요된다.
법원에 접수된 사건이 많아서이기도 하고, 송달이 잘 안 될 경우 또는 다툼이 첨예한 경우에 상당한 기간(1~2년)이 소요되기도 한다.
9) 임차보증금반환 청구 소송에서 승소했다해도 임대인이 아무런 반응을 하지 않으면 위에서 말씀드린 바와 같이 경매를 부쳐야 하는데, 여기에 걸리는 기간이 또한 1~2년 걸린다.
10) 현실적으로 상대방이 법과 상식의 논리에 따라 움직일 것이라는 지레짐작은 매우 위험하다. 법에 따른 모든 절차를 밟으려면 임대차가 종료되고도 2~3년이 걸리는 경우도 다반사입니다. 따라서, 이런 악연도 염두에 두셔야 곤경에 빠지지 않게 됩니다.
【참조 법조문】
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020.6.9>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8>
③ 2기(기)의 차임액(차임액)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008.3.21]
-제21회에는 “임차인 계약갱신 요구의 선결 조건”이 게재됩니다. |
