임대차 계약갱신 관련 기본 문제
저는 주택임차인입니다. 주택임대차계약서에 임대차기간이 2년으로 되어 있습니다. 만기일이 2024.8.14.인데 저도 집주인도 아무런 말이 없이 지나갔습니다. 저의 임대차계약은 어떻게 되는 건가요?
【상담요지】
현재 귀하는 묵시의 갱신 상태에 있습니다.
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같습니다.
임대인이 현재의 임대차계약을 갱신하지 않으려면, 임대차기간 종료일로부터 6개월 전부터 늦어도 2개월 전까지에는 임차인에게 “임대차계약 갱신거절의 통지”를 하여야 합니다.
이러한 조건은 임차인에게도 적용됩니다.
즉, 임차인이 현재의 임대차계약을 계속하려면, 임대차기간 종료일로부터 6개월 전부터 늦어도 2개월 전까지에는 임대인에게 “임대차계약 갱신청구의 통지”를 하여야 합니다.
“갱신청구 또는 갱신거절의 통지 ”기간을“ 임대차기간 종료일로부터 6개월 전부터 늦어도 2개월 전까지”로 법에 정한 입법 취지는 너무 일찍부터 “갱신청구 또는 갱신거절의 통지”를 할 수 있게 방치한다면 상호간에 이로 인한 스트레스를 받는 기간이 길어지게 되는데, 이러한 것을 차단하는 효과를 의도한 것으로 보입니다.
한편, 임대계약 종료 직전까지 가만히 있다가 갑자기 갱신청구 또는 갱신거절의 통지를 한다면 이 또한 막중한 스트레스의 상황에 처하게 되므로 늦어도 계약종료일로부터 2개월 이전에는 갱신청구 또는 갱신거절의 통지를 서로 간에 하라는 취지입니다. 현재 귀하의 경우에는 임대인이 갱신거절의 통지를 할 수 있는 기간이 지났으므로 자연히 종전계약 조건대로 임대차계약이 연장되는 효과가 발생한 상태입니다.
아울러 귀하도 새로운 조건으로 갱신 요청을 할 수 없는 상태입니다.
다만 귀하가 임대차계약을 종료하고 싶으시다면 지금이라도 임대인에게 임대차계약 종료의 요청은 하실 수 있으나 그 효력은 3개월 후에 발생하게 됩니다. (법적으로 위와 같다는 뜻이지 서로 합의에 의하여 변경하는 것은 무방합니다. 법적으로 한다는 뜻은 다른 한쪽이 합의하지 않을 때 법으로 강제한다는 뜻입니다.)
【참조 법조문】
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020.6.9>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8>
③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(계약해지)를 통지할 수 있다. <개정 2009.5.8>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
-제21회에는 “ 임대차 계약갱신 관련 예외 문제 ”가 게재됩니다.
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