기획부동산에서 땅을 매수하였는데, 등기를 이전받지 못했어요. 어떻게 해야 하나요?
甲은 (주)기획부동산의 인터넷 광고를 보고, 찾아가서 공사 현장을 구경하고 전원주택 건축용 토지를 매수하였다.
甲이 계약 당시 등기부상 토지 주인은 A였는데, A와 (주)기획부동산이 맺은 토지 매매계약서와 A가 위 토지의 매매를 (주)기획부동산에 위임한다는 위임장을 건네받았다.
한편, 토지 대금과 등기비용은 법무사 B의 통장에 입금하면. 입금 즉시 이전등기를 해주겠다는 법무사 B의 확인서도 받았다.
그러나, 甲이 토지 대금과 등기비용은 법무사 B의 통장에 입금한 지 6개월여가 지났는데에도 차일피일 미루면서 이전등기를 해주지 않고 있다.
이 경우에 甲이 취할 수 있는 법적 절차에는 어떠한 것이 있는가?
<김세영 법무사의 상담 요약>
1. 부동산의 매매계약을 할 때는 당해 부동산의 방금 발급받은 등기부에 매도자가 소유자로 되어 있는지를 확인하여야 합니다.
2. 등기부상의 소유자와 매매계약 당사자가 틀리면 매매계약을 하지 말아야 합니다.
3. 위의 사례의 경우에는 A의 토지를 (주)기획부동산이 매수하였다는 것을 전제로 甲과 (주)기획부동산이 A의 토지에 대하여 매매계약을 체결한 것입니다. 그리고, 특이하게도 그 토지 대금을 3자인 법무사 B에게 입금한다는 것입니다.
4. 위 사례의 경우에 제대로 된 매매된 토지의 이전등기 등기절차는
① 토지주 A가 (주)기획부동산에 이전등기를 하고,
그다음에 ②(주)기획부동산이 甲에게 이전등기를 하는 순서로 순차적으로 이전등기를 하여야 합니다.
5. 그런데 토지주 A도, (주)기획부동산도 연락조차 되지 않으므로 위와 같은 등기를 할 수 없는 상태입니다.
6. 이 경우에 가장 큰 문제점은 토지주 A가 이 건 토지를 제3자에게 처분하는 것입니다. 즉, 다른 사람에게 매각하거나 근저당, 가등기 등을 하는 것입니다.
7. 甲은 토지주 A가 다른 행위를 하기 전에 이 건 토지에 대하여 법원에 처분금지가처분신청을 하여야 합니다
8. 관할법원은 토지가 위치한 지방법원입니다.
9. 이 건 처분금지 가처분신청을 하기 위해서는 피보전권리의 요지를 채권자대위권에 기한 소유권이전등기청구권 보전이라고 하면 됩니다.
10. 신청 취지는 “ 피신청인은 별지 목록 기재 부동산에 관하여 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 등 기타 일체의 처분행위를 하여서는 아니 된다.”라고 기재하면 됩니다.
11. 법원에 위 가처분 신청을 한 뒤, 약 1주일 정도면 등기부에 “처분금지가처분”이 등재됩니다.
12. 그다음에 주위적 청구로 토지주 A와 (주)기획부동산을 상대로 소유권이전등기 청구의 소를, 예비적 청구로 법무사 B를 상대로 입금된 돈의 반환 청구 소송을 법원에 제기해야 합니다.
즉, 주위적 청구로는
“1. 피고 A는 피고 (주)기획부동산에 별지목록 기재 부동산에 관하여 0000년 00월 00일 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하라.
2. 피고 (주)기획부동산은 원고에게 별지목록 기재 부동산에 관하여 0000년 00월 00일 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하라.“
예비적 청구로는 “예비적 피고 법무사 B는 원고에게 금 0000만 원과 이에 대하여 이 사건소장 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 따른 금원을 지급하라”라는 소장을 작성하여 법원 제출해야 합니다.
13. 법원의 소송절차는 기간이 많이 소요됩니다. 절차 진행의 속도는 송달과 당사자의 다툼에 따라 현저한 차이가 있습니다.
상당한 인내와 평정심을 유지하면서 소송에 임해야 합니다.
-제4회에는 「남편 사망 후 재혼하지 않고, 시부모와 연락 없이 살던 며느리가 시아버지의 재산을 상속을 받을 수 있나요? 」가 게재됩니다.
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