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김세영 법무사의 법원경매 비망록(備忘錄) [64회]
등록날짜 [ 2023년09월27일 10시55분 ]
각서는 휴지(1)
임차인 없다는 소유자의 각서가 있어도 선순위 임차인의 배당요구 시에는 소용없다.


김세영 법무사 ▶한국임대차보호법 ▶연구홍보원 원장
금융기관 등에서 대출하기 위하여 주택, 아파트 등 주거용 건물을 담보로 잡힐 때는 금융기관 직원이 직접 담보로 제공되는 주택에 나와서 현황조사를 하게 된다.
이 경우 소액임차인 우선 변제금에 해당 금액 곱하기 방 개수만큼을 감정 평가액에서 공제하여 나머지 금액을 대출기준으로 삼는 것이 일반적이다.
게다가 현실적으로 임차인이 있는 경우에는 임대차계약서를 확인하여 그 임차인의 보증금액 전부를 공제하기도 한다.
그런데 주민등록상 임차인으로 나타나지 않는 거주자가 있는 경우에는 대출담당자로서 망설이게 된다.
이때 돈을 빌리는 집주인과 ‘임차인으로 의심이 가는 그 사람’이 임차인 아니라는 확인각서를 받아놓고 대출하는 예도 있다.
그러나, 나중에 그 집의 경매절차에서 그때 각서를 쓴 사람이 선순위 임차인으로서 확정일자까지 받은 임대차계약서도 지니고 있으면서 배당요구를 할 때는 법원으로서는 배당해주지 않을 수 없게 된다.
채권자 입장에서 보면 불측의 손해를 보게 되는 데 이 또한 채무자의 시간차 공격의 한 방도라고 하겠다.
이를 방지하기 위해서는 근저당권설정 당시에 또다시 한 번 더 세대열람을 하여 주민등록 관계를 확인하여야만 한다.

<사례>

모 은행 R대리는 대출담당자로서 T씨의 대출 신청 건을 담당했다.
당시 T씨는 담보로 자신이 사는 주택 1동을 제공했고, 은행 측에서는 그 주택의 감정평가 가액에서 소액임차인 우선 변제금 해당 금액만큼 방수에 따른 공제를 하고 또한 실제로 임차인이 있다면 그 실제의 임차보증금액 수만큼 평가가액에서 공제한 다음 그 잔여액의 60~70% 선에서 대출해 주기로 하였다.

R대리는 현지 조사를 하기 전에 T씨의 집 주소로 주민 등록된 세대가 있는지를 확인하는 세대열람을 하였다.
T씨의 말대로 T씨 이외에는 다른 세대가 주민 등록된 사람은 없었다.
R대리가 실제 현장방문을 통하여 확인하고자 T씨의 집을 방문하였다.
그런데, T씨의 주택에 함께 있는 사람들이 많았다.
R대리는 T씨의 가족 수가 많은 점에 의문이 갔다.
T씨는 자기 동생네가 시골에서 아이들의 방학 때라서 놀러와 며칠 묵는 중이라고 했다.
꼼꼼한 R대리는 혹시 만에 하나라도 사실과 다른 조사보고서를 작성해서는 안 되겠다는 생각이 들어, T씨와 그 동생이라는 사람의 공동명의로 T씨의 임차인이 아니고 T씨 집에 놀러와 거주 중이라는 확인각서를 받았다.
이러한 서류들을 첨부하여 결재를 올렸더니, 그 후 이틀 뒤에 은행의 결재가 났다. 곧이어 T씨 집에 근저당권을 설정한 뒤 T씨에게 대출이 나갔다.

그 후 R대리는 다른 지점으로 전출하였고, T씨도 1년여 원리금 상환을 착실히 잘하였기에 R대리는 이 건을 까마득히 잊고 있었다.
그런데 어제 R대리에게 전에 있던 지점에서 전화가 왔다.
“R대리, 그거 왜 T씨 대출 건 기억나나?”
“잘 기억이 안 나는데요.”
“그 왜 임차인이 아니라고 확인각서 첨부해서 대출한 거.”
“아, 예. 기억납니다.”
“그 T씨가 원리금 상환이 불량해서 담보물이 경매에 들어갔었는데 임차인이 나타나서 배당요구를 하고 우리보다 먼저 배당을 받아가 버렸어. 그래서 미수금이 생겼어.”
청천벽력과 같은 말을 하였다.
임차인이 은행보다 먼저 배당을 받아갔다는 말에 R대리는 뒷머리를 한 대 맞은 듯 멍해졌다.

이 글의 저작권은 필자에게 있으므로 무단전제를 금합니다.

 
 
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