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서울시가 ‘공공관리제’의 일환으로 개발한 재개발·재건축 ‘사업비 및 분담금 추정 프로그램’을 13일(월)부터 본격 운영하고, 앞으로는 정비사업 조합설립 때부터 사업비와 주민 분담금 공개를 의무화하기로 했다.
그동안은 조합 설립 시 추진위원회가 주민들에게 사업비와 분담금 내역에 대해 제대로 알리지 않고 조합 설립 동의서를 받아와, 주민들이 철거 및 착공 직전 시점인 ‘관리처분 인가’ 단계에 와서야 주민 분담 내역을 알게 돼 실질적 재산권 행사가 어려워 재개발·재건축 분쟁의 큰 원인으로 지적돼왔다.
공공관리제는 40년 넘게 정비업체와 시공사 위주로 진행돼 각종 부정·비리가 끊이지 않았던 서울 재개발·재건축사업의 대대적 수술 방안으로 서울시가 2010년 7월부터 시행한 제도로서, 공공의 적극적 개입을 주요 골자로 한다.
서울시는 앞으로는 조합 설립 시 추진위원회나 조합이 예측한 개략적인 사업비와 추정분담금 내역이 클린업시스템 홈페이지(http://cleanup.seoul.go.kr)를 통해 공개하기 때문에 더 이상 ‘묻지마’식 재개발·재건축 추진이 불가능해졌다고 밝혔다.
사업비 및 분담금 추정프로그램 내역은 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가를 위한 동의서 징구 시 반드시 제공해야 하며, 조합설립 이후부터는 계약확정 및 변동사항이 발생할 때 수정이 가능하도록 했다.
개인 조합원은 사업 초기인 ‘조합 설립 단계’에서부터 본인이 부담해야 할 분담금이 어느 정도 인지를 미리 예측하고 재개발 여부를 직접 결정할 수 있게 돼 실질적인 주민참여 기회도 제공된다.
다만, 조합 설립 단계에서 예측되는 분담금은 최종 분담금은 아니다. 개인별 최종 분담금은 사업단계에서 관리처분계획이 수립되어야 정확하게 알 수 있다.
서울시는 사업초기에 사업비와 개별 분담금을 정확하게 산정하는 것은 어려우나, 대략적으로라도 본인 분담금을 예측할 수 있다는 데 의미가 있다고 밝혔다.
서울시는 ‘사업비 및 분담금 추정 프로그램’ 도입을 통해 ?정비사업의 투명성 제고 ?사업기간 단축 ?사업비 절감의 3대 효과를 거둘 것으로 기대했다.
그동안 구체적인 사업비와 분담금 산출 공개 자체가 없었던 것을 세부항목을 들어 조합원들이 자세히 알도록 정보를 공개하고 이로 인한 갈등과 분쟁의 소지를 최소화 해 사업기간을 단축시킨 것. 이로 인해 사업비까지 절감할 수 있는 1석3조의 효과를 얻게 된 것.
기존에는 철거비, 신축비, 그 밖의 사업비용 3가지로만 분류해 두루뭉술하게 제공되던 사업비 내역을 이번 프로그램을 통해 조사측량비, 설계비, 공사비, 보상비, 관리비, 외주용역비, 각종분담금, 공과금, 기타 경비로 구분하고 이를 다시 53개 항목으로 세분화해 구체화 시켰다.
또, 개인별 분담금 내역에서는 각 타입(평형)별로 분담금 규모가 제시되기 때문에 조합원들이 자신의 능력을 고려하지 않고 우선 대형 평형을 선호하는 문제 또한 상당부분 해소될 것으로 시는 기대하고 있다.
서울시가 개발한 ‘사업비 및 분담금 추정 프로그램’은 정비사업의 수입과 지출을 예상해 사업수익을 산출하고, 전체 사업수익을 개별 조합원의 자산비율에 따라 분배하도록 구성했다.
‘사업비 및 분담금 추정 프로그램’ 이용 방법은 추진위원회나 조합에서 정비계획 등 해당구역의 기초정보와 토지·주택 등의 주변시세를 입력하면, 법령 및 고시문 등 기준과 실제 관리처분계획서를 분석한 통계에 따라 53개의 사업비 항목과 분양수입이 자동으로 계산되며 토지등소유자의 종전재산 평가액에 따라 개인별 분담금이 자동 산출된다.
다만, 프로그램에 입력하는 53개 항목은 해당구역의 실정에 맞게 추진위나 조합에서 조정할 수 있도록 했으며, 분담금내역을 공개(확정)할 때에는 공공관리자인 구청장의 확인을 거쳐 공개하도록 해 산출의 객관성을 높였다.
토지등소유자의 종전 자산 평가액은 토지는 개별공시지가, 주택은 주택공시가격을 활용해 관리 처분이전 사업초기에 개략적 분담금을 추정할 수 있도록 했다.
특히, 전문평가기관에 의뢰해 국·공유지, 무허가 건축물 등 공시가격이 없는 부동산의 가격자료를 주변 부동산의 공시가격을 고려해 산정하고 공시가격과 실제 감정평가가격과의 차이를 완화하기 위한 구역별 보정률을 결정해 자치구를 통해 해당 구역에 제공됐다.
공개된 사업비와 분담금을 각 정비사업 구역의 주민들이 확인하기 위해서는 클린업시스템 홈페이지에서 회원가입을 하고 해당 정비구역의 추진위원장이나 조합장의 승인을 받아 이용하면 된다.
조합원이 프로그램을 이용할 때는 반드시 본인이 직접 분담금 내역과 유의사항을 확인해야 한다. 이는 프로그램 활용 시 발생할 수 있는 오해와 악용을 방지하고 주민 스스로가 합리적으로 사업 참여 여부를 결정하기 위해 반드시 필요한 절차이다.
서울시는 ‘사업비 및 분담금 추정프로그램’을 현재 조합설립을 진행 중인 고덕1, 2-1, 2-2지구 추진위원회와 공공관리 시범지구인 성수·한남지구 등 조합설립을 준비 중인 추진위원회 단계 구역부터 중점적으로 관리하면서 대상을 관리처분인가 이전 구역까지 확대해 나갈 계획이다.
현재 부동산 가격자료 구축이 완료된 423개 구역 중 구역지정과 추진위원회 구성이 모두 완료돼 조합설립 예정인 69개 구역과 구역지정이 되지 않았거나 추진위원회가 미구성인 254개 구역은 향후 사용을 의무화하고, 이미 조합이 설립된 100개 구역도 적극적으로 활용을 독려해 향후 분담금이 증가되더라도 분담금의 변화내용을 미리 알려줘 불필요한 갈등을 막을 수 있도록 할 예정이다.
서울시는 이번 프로그램의 조기정착을 위해서 실제 프로그램을 활용할 추진위원회나 조합임원, 정비업체 직원들에 대한 교육도 지속적으로 실시하고 있다.
지난 4월에는 열흘간 하루 3차례씩 프로그램 활용 및 입력방법에 관한 전산교육을 서울시 데이터센터에서 실시했으며, 6월 10일에는 조합과 추진위원회 임직원 500여명을 대상으로 새롭게 개선한 프로그램의 매뉴얼에 대한 사용자 교육을 실시했다.
한편, 재개발·재건축 정비사업은 예정구역 지정→ 정비구역 지정→ 정비조합추진위원회 구성→ 정비조합설립→ 사업시행인가→ 관리처분인가→ 철거 및 착공→ 준공 순으로 진행된다.
임계호 서울시 주거정비기획관은 “정비사업의 전 과정을 시민에게 공개하는 클린업시스템에 이어 사업비 및 분담금 추정프로그램이 본격 운영돼 서울의 재개발·재건축이 한층 투명하고 효율적으로 이뤄지게 됐다”고 말했다.
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