김세영 법무사 ▶전 북부지방법원 근무 ▶심우경영전략연구원장
K씨도, 다른 사람들도 재판장이 한 애기가 무슨 말인지 알 수가 없었다.분명한 것은 보증금을 전부 받지는 못하고 일부만 받게 된다는 것이다.
법정 앞에서 P씨를 둘러싸고 웅성거리고 있는데, 웬 사람이 다가오더니 동네 이름과 집주인 이름을 대면서 그 집에서들 왔느냐고 물었다.
“나는 그 집을 법원에서 산 낙찰자인데, 여러분이 배당된 돈을 찾으려면 내가 써주는 명도확인서가 있어야 해요. 집을 비워주면 명도확인서를 써줄테니 이사갈 사람은 나한테 연락하세요” 그 사람은 자기 명함을 한 장씩 나누어 주고 갔다.
그럼 오늘 돈은 못 찾는다는 말인가? 그렇지 않아도 올 때 명도확인서가 무언가 몰라서 설왕설래 하였다.
P씨와 K씨가 남아서 자세한 것은 알아가지고 가기로 하고 다른 사람들은 집으로 돌아갔다.
P씨와 K씨는 한 시간여 기다려서 법정에서 나온 경매계장에게 갔다.
“우린 소액임차인인데 보증금을 다 못받는다는데 어떻게 된거지요?”
“아! 그 사건은 소액임차인들이 많이 있지요?”
“예! 여러 명 있지요.”
“법에 아무리 소액임차인이라도 그 집 가액의 2분의 1까지만 우선배당을 해주게 되어있어요. 그런데 이 집의 소액임차인 우선변제금의 합계액은 집 가액의 2분의 1을 훨씬 넘어요.
이 경우엔 주택가액의 2분의 1을 각자의 우선변제금액수에 비례해서 나누어 주게 되거든요. 그렇게 되면 자연히 보증금에는 물론 부족되고, 우선변제금에도 부족되지요. 그건 할 수 없어요. 법이 그렇게 되어있는걸요.“
경매계장은 딴에는 친절히 얘기해 주었지만 P씨와 N씨는 그저 딱딱하게만 느껴지고 가슴 속 깊이 울화만 치밀었다.
간단히 말해서, 경매된 집 값의 전부에서 소액임차인부터 대항력 취득 순서대로 배당을 하는 것이 아니라는 것이다.
집값의 1/2중에서만 소액임차인 배당을 하되, 각 소액임차인 우선 변제금 비율로 한다는 것이다.
어렵다 도대체 무슨 소리인지 못 알아듣겠다.
몇 마디 더 물어보고 따져봤으나 그것은 경매계장이 해결해줄 문제가 아니었다.
경매계장 말마따나 법에 그렇게 되어있으니 어쩔 수 없다는 것이 결론이었다.
P씨와 N씨는 힘없이 집으로 발길을 돌렸다.
<소액임차인 배당과 관련된 법규정>
주택임대차보호법
제8조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009.5.8.>
주택임대차보호법 시행령
제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)
① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2 2021.5.11>
1. 서울특별시: 5천만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천300만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천300만원
4. 그 밖의 지역: 2천만원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.[전문개정 2008.8.21.]
[다음호에 계속]
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