가로주택정비사업 해당 지역이 비오톱 1등급인데, 해제할 수 있는지 상담을 받았다.
우리나라 모든 토지는 ‘용도’가 정해져 있고, 그 용도는 ‘토지이용계획확인원’을 확인하면 알 수 있다. 그런데 토지이용계획확인원에 ‘비오톱 1등급’이란 단어가 보이는 경우가 있다.
비오톱이란 생명을 의미하는 비오스(bios)와 땅을 의미하는 토포스(topos)가 결합된 용어로 특정한 식물과 동물이 하나의 생활공동체를 이루어 지표상에서 다른 곳과 명확히 구분되는 생물서식지를 말한다.(서울특별시 도시계획조례 제24조 관련 별표1)
비오톱 평가는 ‘비오톱유형평가’와 ‘개별비오톱평가’ 2가지 방식으로 구분된다.
비오톱유형평가는 도로와 수면을 제외한 67개 비오톱유형을 대상으로 이루어지며 최종 5등급으로 구분된다.
개별비오톱평가는 자연형, 근자연형 비오톱유형을 대상으로 평가가 이루어지며 최종 3개 등급으로 구분된다.
비오톱 평가 결과 비오톱 1등급 토지는 무조건 보존하게 되어 있어 일체의 개발행위가 금지된다. 만약 비오톱 해당지역에서 개발행위를 하려면 이의신청을 통해 비오톱 등급을 재결정 받아야 한다.
이의신청 시에는 다음 각호에 대한 내용을 반드시 포함시켜야 합니다.
1. 비오톱 등급 변화에 대한 구체적인 사유
2. 최근 5년간 비오톱 변경 내역
비오톱 재결정은 토지소유주의 민원과 지자체의 공공개발 필요에 의해서 매년마다 비오톱 조정, 해제가 이루어지고 있다.
그러나 이의신청에 따라 비오톱 등급이 재결정된 토지에 대하여는 재결정일로부터 5년간 이의신청을 할 수 없다.
다만 토지소유자의 귀책없이 토지의 현황이 현저히 변경되었다는 등의 특별한 사유가 있는 경우에는 그렇지 않다.
여기에서 ‘특별한 사유’란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 자연적으로 식생이 변화하여 현황이 변경된 경우
2. 측량 등에 비추어 볼 때 비오토 경계가 부정확한 경우
3. 행정처분(사고지 등)이 종료되고 식생이 복원된 경우
4. 자연재해 복구 후 10년이 경과한 경우
5. 인근 지역의 현황이 개발 등으로 인해 현저히 변경된 경우
따라서 비오톱 해제 이의신청 시 치밀한 준비와 신중한 판단이 필요하다. |
