이번 호 부터는 공동주택(아파트)에서 주택관리 와 관련한 민원 및 법적다툼에 대해 국토해양부의 회신자료와 법원 판결문을 종합해 싣고 있습니다.
입주자대표회의는 물론 관리사무소 입주민 모두 알아두어야 하는 법률 상식, 국토해양부, 서울특별시 공동주택상담실에 빈번하게 하는 질문에 대한 회신을 발췌하여 개재하오니 참고하시어 아파트관리에 많은 도움이 되시기 바랍니다.
공동주택관련 민원회신 자료
1. 동별 대표자, 입주자대표회의 관련 Q&A
질의1) 1)지자체의 일선조직인 통장이나 반장도 동별 대표자가 될 수 있는지?
답변)
1)주택법 시행령 제50조 제3항에 따라 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입대의를 구성하기 위해 동별 대표자를 선출하는 경우 제외) 거주하고 있는 입주자 (주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속-민법 제768조의 직계혈족을 말함) 중에서 선출해야 하므로 지방정부의 하부조직인 통장이나 반장도 입주자 등에 해당하면 동별 대표자가 될 수 있습니다.
2)부녀회 및 노인회 업무와 입주자가 스스로 조직한 주민 감리단 업무는 주택관리업무가 아니기 때문에 관리비에서 그 운영비를 지급할 수 없습니다.
<주택건설공급과-5890, 2010. 7. 29.>
질의2) 개정된 주택법 시행령 공포(2010. 7. 6.) 이전에 선출 공고해 선출된 동별 대표자는 적법한지 여부
답변)
주택법 시행령 제50조 제7항에 따라 동별 대표자의 임기는 2년이며 같은 공동주택에서는 한 차례에 한해 중임할 수 있습니다. 이는 2010년 7월 6일 이후 동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원을 선출하기 위해 공고하는 때부터 적용하는 것입니다. 동조 제4항에 따른 동별 대표자의 결격사유 또한 2010년 7월 6일 이후 동별 대표자 및 입대의의 임원을 선출하는 때부터 적용하는 것입니다.
그러나 7월 6일 이전에 선출된 동별 대표자의 잔여임기인 보궐선거를 하는 때에는 동법 시행령 제51조 제7항에 따른 동별 대표자의 임기를 적용할 수 없으므로 종전의 규정을 따르는 것입니다.
임원선출은 잔여임기라도 동법 시행령 제50조 제5항 및 제6항에 따른 개정규정에 따라 선출하는 것입니다.
또한 7월 6일 이전에 같은 공동주택 단지 안에서 동별 대표자를 역임한 자의 임기는 7월 6일 이후의 동별 대표자 임기 횟수에 산정하는 것이 아님을 알려드립니다.
<주택건설공급과-5887, 2010. 7. 29.>
질의3) 관리규약에 따라 동별 대표자 결격사유 및 해임사유에 해당되지 않은 자를 입주자 과반수 찬성으로 해임할 수 있는지?
답변)
주택법 시행령 제50조 제4항 각 호에 따른 결격사유에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격 또한 상실하는 것입니다. 그러나 동법 시행령 제57조 제1항 제3호에 따라 동별 대표자의 해임사유를 관리규약으로 정할 때에는 업무상의 위법행위에 한정해 정하는 것이므로 해임사유 없는 동별 대표자는 해임할 수 없습니다.
<주택건설공급과-5663, 2010. 7. 21.>
질의4) 2010년 7월 6일 이전에 3회 이상의 동별 대표자를 역임한 경우 동별 대표자를 더 이상 못하는지?
답변)
주택법 시행령 제50조 제7항에 따라 동별 대표자의 임기는 2년이며 같은 공동주택에서는 한 차례에 한해 중임할 수 있습니다. 이는 2010년 7월 6일 이후 동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원을 선출하기 위해 공고하는 때부터 적용하는 것입니다.
그러나 2010년 7월 6일 전에 선출된 자의 잔여임기인 보궐선거를 하는 때에는 종전의 규정을 따라야 합니다. 또한 같은 공동주택 단지 안에서 동별 대표자를 역임한 자의 임기는 7월 6일 이후의 동별 대표자 임기 횟수에 산정하지 않습니다.
<주택건설공급과-5394, 2010. 7. 9.>
질의5) 관리규약에 ‘해당 입주자대표회의 구성원(정원)의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 구성원의 과반수 찬성으로 의결할 수 있다’라고 정한 경우에는 동별 대표자를 관리규약에 따라 해임할 때에도 그 구성원 3분의 2 이상이 선출된 구성원을 의사정족수로 보고 그 과반수의 찬성으로 의결할 수 있는지?
답변)
위와 같은 내용으로 관리규약에서 정한 경우에는 관리규약에 따라 해임할 때에도 그 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 구성원을 의사정족수로 보고 그 과반수의 찬성으로 의결할 수 있습니다.
<주택건설공급과-4480, 2010. 6. 4.>
2. 관리규약 관련 Q&A
질의1) 공동주택관리규약을 개정할 때에 시-도의 공동주택관리규약준칙에서 정하고 있는 동별 대표자 출석수당 5만원을 의무적으로 지급하도록 규정하여야 하는지
답변)
입주자등이 제정된 공동주택관리규약을 개정할 때에는 주택법시행령 제57조 제3항에 따라 그 개정안에는 시?도지사가 정한 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 기재(달라진 조문내용을 대비표로 작성)하여 해당 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 게시하거나 입주자등에게 개별 통지한 후
주택법시행령 제51조 제1항 제1호에 따라 입주자대표회의의 의결하거나 전체 입주자등의 10분의 1 이상의 연명으로 제안(제안서에는 개정안의 취지, 내용, 제안유효기간 및 제안자 등을 포함 함)하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성을 얻어 결정하는 것임을 알려 드립니다.
3. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 관련 Q&A
질의1) 주택법 시행령 제52조 제2항 및 제55조의 4의 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 제15조 제3호에 따른 ‘주택관리 입찰전문 인터넷홈페이지’는 어느 것인지.
답변)
‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 제15조 제3호에 따른 ‘주택관리 입찰전문 인터넷 홈페이지’는 대한주택관리사협회 등 공동주택관리와 관련된 단체에서 다음 사항을 준수하며 전문적으로 공신력 있는 인터넷 홈페이지를 말합니다.
-메인화면이 잘 보이는 곳에 주택관리 입찰공고 사이트를 두고 운영할 것
-발주자가 사업자 선정을 위한 입찰공고를 할 수 있도록 할 것
-발주자가 입찰공고 내용을 수정할 때에는 정정공고를 할 수 있도록 할 것
-입찰공고 내용은 회원가입을 하지 않고 누구나 자유롭게 볼 수 있도록 할 것
-같은 지침의 입찰관련 규정을 준수하도록 할 것
2010년 8월 19일 현재까지 위 요건을 갖춘 곳은 다음과 같습니다. (그 밖에 공동주택관리와 관련된 단체에서 위 요건을 갖춘 경우에도 해당)
-국토해양부 공동주택관리정보시스템 (2010년 10월 6일부터 운영예정)
-나라장터 (공공기관에 한함)
-대한주택관리사협회 서울시회, 부산시회, 인천시회, 대구시회, 광주시회, 대전시회, 울산시회, 경기도회, 강원도회, 경북도회, 경남도회, 전북도회, 충북도회, 충남도회, 제주도회.
-전국 일간신문 및 전국 공동주택단지를 주된 보급지역으로 하는 주간신문
<주택건설공급과-6466, 2010.8.19>
질의2) 주택관리업자 선정 입찰에서 ㎡당 단가가 산출되지 않는 등 3년간 위탁관리수수료를 2원 또는 24원으로 입찰가를 작성하여 입찰할 수 있는지
답변)
주택관리업자 선정 입찰에서 입찰공고 시에는 구체적인 발주기준을 제시 하여야 하며, 발주기준에 따라 입찰가 산출내역서(자재, 인건비 및 제부대비용 등의 산출내역서)와 입찰서의 내용이 불분명한 경우에 그 입찰은 유효하다고 볼 수 없습니다.
참고로 위탁관리수수료는 주택관리업자가 공동주택관리기구에 지원하는 기술지원비, 행정지원비, 장비지원비, 제부대비 및 기업이윤 등 위탁관리에 소요되는 비용으로 구성되는 것임을 알려드립니다.
질의3) 주택관리업자 선정 시 ㎡당 0.1원도 낙찰이 되는지
답변)
주택관리업자 선정의 경우 산출내역서의 작성이 불가능한 금액은 [주택관리업자 및 사업자 선정지침] 제5조에 따른 입찰서의 입찰가격 등이 불분명한 경우로 볼 수 있어 유효한 입찰로 볼 수 없음을 알려 드립니다.
4. 관리주체, 관리비, 장기수선충당금 등
질의1) 1)공동주택에서 발생하는 잡수입을 입주자대표회의의 의결 없이 집행할 수 있는지와 회계처리 방법은?
2)부녀회에 일정금액을 지원할 수 있는 방법은?
답변)
1)공동주택에서 발생하는 잡수입에 대한 징수·사용·보관 및 예치 등에 관해서는 관리주체가 장부를 작성해 이를 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관해야 합니다.
잡수입을 포한함 관리비 등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인은 주택법 시행령 제51조 제1항에 따라 입대의 의결 사항입니다.
2)주택법 시행령 제51조 제8호의 2에 따라 공동체 생활의 활성화 및 질서유지 역할을 부녀회가 일정부분 수행하도록 입대의에서 의결한 경우 그 소요비용을 관리규약으로 정하는 바에 따라 입대의의 운영비에서 지원할 수 있습니다.
<주택건설공급과-6833, 2010. 9. 2.>
질의2) 관리주체에서 공동주택의 관리에 관한 자료의 열람 및 복사를 거부할 경우 행정조치는?
답변)
주택법 시행령 제51조 제2항에 따라 관리주체는 공동주택의 입주자 등이 회의록, 동법 시행령 제55조 제2항에 해당하는 제55조의 2 및 제55조의 3에 해당하는 정보의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응해야 합니다. 다만, 다음 각 호의 정보는 공개대상에서 제외됩니다.
1. 개인 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보
2. 감사·입찰계약·인사관리·의사결정과정 또는 내부 검토과정에 있는 사항 등으로서 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보
만약 관리주체가 이를 위반한 경우에는 지자체로부터 주택법 제59조 제1항에 따라 시정명령을 받을 수 있습니다.
<주택건설공급과-5889, 2010. 7. 29.> |
