공동주택(아파트)에서 주택관리 와 관련한 민원 및 법적다툼에 대해 국토해양부의 회신자료와 법원 판결문을 종합해 싣고 있습니다. 입주자대표회의는 물론 관리사무소 입주민 모두 알아두어야 하는 법률 상식, 국토해양부, 서울특별시 공동주택상담실에 빈번하게 하는 질문에 대한 회신을 발췌하여 개재하오니 참고하시어 아파트관리에 많은 도움이 되시기 바랍니다.
1. 동별 대표자, 입주자대표회의 관련 Q&A
질의1) 500세대 이상의 경우 동별 대표자를 먼저 선출하고 임원을 선출하는 것인지, 임원 선출의 경우 입주자대표회의 의결로 선출하는 등의 예외규정이 허용되는지
답변) 동별 대표자를 먼저 선출하고 500세대 이상의 아파트에서는 동별 대표자 중에서 회장과 감사를 직선제로 선출해야 하며, 입주자대표회의 의결로 임원을 선출하는 방법의 예외규정은 없습니다.
질의2)
현재 동별 대표자는 임기가 2011년 6월말인데 이 경우 2011년 이후 동별 대표자에 출마할 수 있는지
답변)
2010년 7월 6일 이전에 동별 대표자를 역임한 자라 하더라도 주택법 시행령 개정(2010년 7월 6일)이후에 동별 대표자로 출마할 수 있으며, 한차례 중임은 앞으로 동별 대표자는 2년의 임기로 1회에 한하여 중임만 가능하고 더 이상 동별 대표자를 할 수 없다는 것입니다.
질의3)
현재 관리규약에서 원로위원회를 두어 선거관리위원회 업무를 수행하고 있는데 2010년 7월 6일 개정된 주택법령에 따라 별도의 선거관리위원회를 구성해야 하는지 아니면 원로위원회가 대행해도 되는지
답변)
개정된 주택법 시행령 제50조의2에 따라 해당 아파트에서 자체선거관리위원회를 구성해야 하며, 이전의 원로위원회에서 대행할 수는 없습니다.
질의4)
500세대 이상의 공동주택에서 2010.7.6. 이후에 동별 대표자 중에서 회장 및 감사를 선출하고자 할 때에는 대통령령 제22254호(2010.7.6.)에 따른 주택법시행령에 따라 선출하여야 하는지
답변)
500세대 이상의 공동주택에서 2010. 7.6. 이후에 회장 및 감사를 선출하고자 하는 경우 개정된 주택법시행령 제50조제6항에 따라 전체 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 다음의 방법으로 선출하여야 하는 것이며,
1. 후보자가 2명 이상인 경우: 다득표자를 선출
2. 후보자가 1명인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표 한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출
질의5)
동별대표자를 해당 선거구 입주자등의 과반수의 서면동의로 선출한 경우 효력이 있는지
답변)
해당 선거구 입주자등의 과반수의 서면동의로 동별 대표자를 선출한 경우에는 보통·평등·직접·비밀선거에 위반되므로 선출의 효력이 없습니다.
질의6)
무기명 비밀투표 시 경비원 및 선거관리위원회 위원이 투표함을 가지고 세대를 방문하여 투표할 수 있는지
답변)
보통·평등·직접·비밀선거는 선거관리위원회에서 지정한 특정된 투표장소(관리사무소, 경비실 및 주민공동시설 등)에서 선거관리위원회 위원의 주관 하에 입주자등이 선거인 명부에 서명하고, 투표용지를 교부받아 기표한 후 투표함에 투찰하는 행위를 말합니다.
다만, 선거관리위원회에서 선거구의 전체 세대를 투표 진행요원(후보자와 그 가족 등은 제외)으로 하여금 방문하게 할 때에 입주자등이 선거인 명부에 서명하고, 투표용지를 교부받아 기표한 후 투표함에 투찰하여 동별 대표자 등을 선출할 수 있음을 알려 드립니다.
질의7)
2010.7.6. 이후에는 선거관리위원회는 어떻게 구성하는 것인지
답변)
대통령령 제22254호(2010.7.6) 주택법시행령 일부개정령 제50조의2에 따른 선거관리위원회는 같은 영 시행 후 부칙 제7조제2항에 따라 해당 공동주택의 관리규약을 같은 영 제50조의2 및 제57조에 따라 개정(2010.11.5.)하기 전까지는 2010.7.6.전에 해당 공동주택의 관리규약에 따라 선출된 선거관리위원회로 대체하여 운영하는 것임을 알려 드립니다.
2. 입주자대표회의 운영 관련 Q&A
질의1)
2010.7.6. 시행되는 주택법시행령 및 규칙에 위반되는 관리규약은 효력이 있는지
답변)
주택법시행령 제51조제1항에 따라 입주자대표회의의 의결사항은 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결하는 것이므로 이에 반하는 의결은 효력이 없습니다.
질의2)
입주자대표회의의 구성원은? 입주자대표회의의 의결사항을 출석자 과반수 찬성으로 의결할 수 있는지
답변)
입주자대표회의의 구성원이라 함은 주택법시행령 제50조제5항 괄호에 따라 관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말합니다.
참고로 입주자대표회의를 개최하여 안건을 의결할 수 있는 구성인원은 다음과 같습니다.
- 원칙 : 관리규약에 정한 정원의 과반수 찬성으로 의결(* 유의: 선출인원이 정원의 3분의 2에 미달하는 경우에는 정원의 과반수 이상이 선출된 경우에 한하여 정원의 과반수 찬성으로 의결. 이 경우 선출인원이 정원의 과반수 미달할 때에는 회의개최 불가)
- 예외 : 관리규약에 정한 정원의 3분의 2 이상이 선출된 경우에는 그 선출된 인원의 과반수 찬성으로 의결
질의3)
입주자대표회의의 법적인 지위는?
답변)
주택법 제43조 및 같은 법 시행령 제50조에 의하여 구성된 입주자대표회의는 민법 제32조에 의한 비영리법인이 아닙니다.
질의4)
난방용보일러, 엘리베이터 및 보안시설 등의 유지보수 및 교체를 위한 공사 대금이 부족한 경우 금융기관에 대출을 받을 수 있는지
답변)
난방용보일러, 엘리베이터 및 보안시설 등의 유지보수 및 교체는 주택법 제51조 제1항에 따라 적립하는 장기수선충당금을 사용하는 주요 공사범위에 해당하므로 입주자대표회의에서 이에 소요되는 금액을 금융기관 등으로 부터 대출을 받거나 차입하여서는 아니 됩니다.
3. 관리규약 관련 Q&A
질의1)
입주민 간에 공동주택 관리규약에 대한 해석이 엇갈릴 경우 규약 해석은 누가 하는 것인지
답변)
관리규약은 주택법 제44조, 주택법시행령 제57조제1항 및 제2항에 따라 시-도지사가 정한 관리규약 준칙을 참조하여 입주자등 간에 서로가 협의하여 해당 주택단지 특성에 적합하게 정한 자치규약이므로 이를 행정적으로 해석하는 것은 곤란하오니 관리규약의 해석은 주택법시행령 제55조제1항제5호에 따라 관리규약의 집행권자인 관리주체(관리주체의 업무를 지휘-총괄하는 관리사무소장)가 관리규약의 제정`개정내용 및 그 취지 등을 고려하여 판단할 사항이며, 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항은 같은 법 시행령 제51조제1항제8호에 따라 입주자대표회의에서 의결하여 조정하는 것입니다.
참고로 「시-도별 공동주택 관리규약 준칙」의 해석은 관할 행정구역의 시-도지사가 하는 것임을 알려 드립니다.
4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 관련 Q&A
질의1)
2010년 7월 6일 개정․공포된 주택법 시행령과 이에 따른「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 따라야 하는지, 또한 이를 어길시 벌칙과 벌금은 얼마인지
답변)
2010년 7월 6일자로 개정․공포된 주택법 시행령은 반드시 지켜야 하는 법령이며,「주택관리업자 및 사업자 선정지침」또한 강행규정으로 이를 위반한 관리주체는 주택법 제101조제2항제4호에 따라 3백만원의 과태료 처분, 입주자대표회의에서 위반한 때에는 시정명령 후 이를 이행하지 않은 경우 주택법 제101조제2항제16호에 따라 3백만원의 과태료 처분 또는 같은 법 제98조제12호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형을 처하도록 하고 있습니다.
질의2)
1.주택관리업자 및 사업자선정지침 제9조 제3항 및 제19조 제3항에서 "영업지역의 제한을 받지 않는다"는 것은 발주자가 어떤 경우라도 지역제한을 못하는 것인지?
2.선정지침 (별표1) 입찰의 종류 및 방법 1호 나목의 “사업실적, 기술능력, 자본금 등을 제한”에서 "등"이란 지역제한등을 할수 있는 게 아닌지?
3.선정지침에 의거 만약 발주자가 지역제한을 할 수 있는 최소한의 근거마저 없다면, 국가정책상 지역업체를 살리고 지역경기를 활성화시키기 위하여 시행하고 있는 국가계약법상 지역제한의 근거를 무시하여, 국가정책에 역행하는 것은 아닌지?
답변)
주택관리업자 및 사업자 선정지침」제19조제3항은 입찰 참가자에 대한 지역제한을 못하도록 규정한 것이며, 제한경쟁입찰은 기술능력, 사업실적, 자본금 등의 제한을 통해 우수한 업체가 선정되도록 제한할 수 있다는 입법의 취지이므로 제한경쟁입찰의 조건으로 지역제한을 하는 것은 맞지 않다고 봅니다.
또한, 이것은 자유경쟁의 원칙에 부합하나, 지역경제를 살리는 취지의 민원인 주장에 대하여는 추가적인 검토를 하도록 하겠습니다.
질의3)
「주택관리업자 및 사업자 선정지침」의 시행일 이후로 일정기간 적용유예가 가능한지
답변)
「주택관리업자 및 사업자 선정지침」은 시행일 이후부터 적용해야 하며, 임의적으로 적용을 유예할 수는 없습니다.
질의4)
그 동안 부녀회에서 관리해 오던 잡수입을 2010년 7월 6일 이후에도 부녀회에서 관리가 가능한지, 잡수입에 알뜰시장 개설료, 재활용품 판매대금, 광고게재대금 등이 포함되는지, 광고제개의 경우 게시판에 부착하는 소액의 광고료도 최고가 낙찰제 등을 이행해야 하는지
답변)
부녀회에서 관리해 오던 잡수입에 대하여는 2010년 7월 6일 이후 관리비로 관리하여야 하며, 잡수입에는 알뜰시장 개설료, 재활용품 판매대금, 광고게재대금 등을 포함하고 있습니다.
해당 아파트 게시판에 게시하는 게첨물에 의한 광고의 경우에는「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서 정한 바와 같이 소액(200만원 이하)이므로 이는 해당 아파트에서 정하는 기준(비용 및 게시장소 등)에 맞게 게시 당사자가비용을 납부하고 게시판에 부착하면 될 것입니다.
질의5)
2010.7.6. 전에 주택관리업자 및 사업자 선정을 위하여 입찰공고 된 경우 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라 선정하여야 하는지
답변)
2010.7.6. 이후에 주택관리업자 및 사업자 선정을 위하여 입찰공고 하는 경우 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라 선정하여야 하며, 그 전에 입찰공고 한 사항은 종전의 관리규약으로 정한 바에 따라 선정하는 것입니다.
질의6)
「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제23조제2항에 따라 주택관리업자 또는 사업자가 낙찰된 날부터 10일 이내에 계약을 체결하지 않은 경우 그 효력을 상실하는 것인지
답변)
「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제13조제2항 및 제23조제2항에 따라 주택관리업자 또는 사업자는 낙찰된 날부터 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하면 입주자대표회의(주택관리업자 및 하자보수보증금으로 직접 보수하는 공사업자의 선정에 한함) 또는 관리주체는 그 계약을 무효로 할 수 있습니다.
다만, 입주자대표회의 또는 관리주체의 과실로 계약을 체결하지 못한 경우에는 10일이 지난 경우라도 주택관리업자 또는 사업자는 계약을 체결할 수 있습니다.
질의7)
관리규약에 따라 가입하는 입주자대표회의 회장의 보증보험 가입비는 누가 부담하는 것인지
답변) 관리규약에 따라 가입하는 입주자대표회의 회장의 보증보험 가입비는 입주자대표회의의 운영비로 부담할 수 있습니다.
질의8)
입찰공고 시 입찰가를 기초금액(예정가) 이하로 제출하도록 할 수 있는지
답변)
「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서는 기초금액(예정가)을 통한 낙찰방법은 인정하지 않고 있음을 알려 드립니다.
질의9)
아파트 급수배관교체 및 부스터펌프설치공사 사업자 선정시 입찰의 방법을 제한경쟁입찰로 한 경우 미응찰 등의 사유로 유찰된 경우 수의계약이 가능한 지
답변)
공사 및 용역업자 선정은「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라 선정하여야 하며, 입찰의 방법을 제한이나 지명경쟁입찰로 지정하여 미응찰 등의 사유가 발생한 경우에는 입찰의 방법을 일반경쟁입찰로 변경하여 재공고를 하여야 하며, 일반경쟁입찰로 재공고하였으나 2회 차까지 유찰된 경우에 한하여 3회 차에 수의계약을 할 수 있습니다.
질의10)
계약이 만료되는 주택관리업자에 대한 입주민 평가에서 10분의 1 이상이 이의제기를 한 경우 경쟁입찰을 해야 하는지
이 경우 경쟁입찰에 기존 주택관리업자도 참여할 수 있는지
답변)
주택법시행령 제52조제4항 단서에 따라 입주자대표회의는 계약기간이 만료되는 주택관리업자에 대한 주택관리 만족도를 평가하여 공고하고, 주택관리 만족도에 대하여 불만이 있는 입주자등이 관리방법 변경 또는 주택관리업자의 교체를 서면으로 이의제기 한 경우에는 수의계약을 할 수 없습니다.
이 경우 입주자대표회의는 입주자등의 이의제기에 따라 같은 법 시행령 제51조제1항제1호의3에 따라 관리방법 변경을 제안하거나 같은 법 시행령 제52조제4항에 따라 경쟁입찰로 주택관리업자를 선정(입찰대상에서 입주자등이 교체를 요구한 주택관리업자를 제외함)하여야 합니다.
입주자대표회의에서 공고한 주택관리 만족도에 대하여 입주자등의 이의가 없는 경우에는 입주자대표회의의 구성원 3분의 2 이상이 찬성한 때에 한하여 회장은 수의계약을 할 수 있는 것입니다.
참고로 입주자등의 이의신청서는 양식에 제한이 없으므로 연명도 가능함을 알려 드립니다.
질의11)
주택관리업자 선정을 위해 경쟁입찰을 실시한 결과 위탁관리수수료 입찰단가를 0원, 1원으로 입찰서에 기재한 업체가 있는데 유효한 것으로 봐야 하는지
답변)
「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제8조 및 제16조에 따라 주택관리업자 선정을 위하여 입찰공고를 할 때에는 발주기준을 구체적으로 제시하여야 하며 주택관리업자가 위탁관리수수료의 입찰단가를 1원 또는 0원으로 입찰서에 기재하여 입찰한 경우에는 위탁관리의 목적달성을 기대하기 곤란함은 물론 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」별표 3 제3호에 따라 입찰가격이 불분명한 것으로 판단하여 무효로 할 수 있는 것임을 알려 드립니다.
5. 관리비, 장기수선충당금 등
질의1)
주요시설의 장기수선공사를 할 때에 장기수선충당금이 부족한 경우 수선유지비로 부과할 수 있는지
답변)
주택법시행령 제66조제2항에 따라 소유자가 부담하는 장기수선충당금은 장기수선계획이 정하는 바에 따라 사용하여야 하며 같은 영 별표 5 제8호에 따라 입주자 및 사용자가 부담하는 수선유지비는 주택법 제47조제2항에 따른 장기수선계획에서 제외되는 공동주택의 공용부분의 수선ㆍ보수에 소요되는 비용과 냉난방시설의 청소비ㆍ소화기충약비 등 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비 및 제반 검사비에 한하여 사용하는 것임을 알려 드립니다.
질의2)
공동체 활성화를 위한 자생단제 등에 대한 지원비는 어떻게 지출해야 하는 것인지
답변)
주택법시행령 제51조제1항제8호의2에 따라 입주자대표회의에서 의결하는 공동체 생활의 활성화에 소요되는 비용은 입주자대표회의의 운영비로 지출하는 것이며, 주택법시행령 제58조제3항제8호의 입주자대표회의 운영비는 영 제57조제1항제5호에 따라 관리규약으로 다음과 같이 운영비의 용도 및 사용금액을 정하는 것입니다.
1. 입주자대표회의의 운영 및 윤리교육비
2. 회의 출석수당
3. 회장 업무추진비
4. 감사 업무추진비
5. 공동체생활 활성화를 위한 비용(자생단체 등의 지원비 등)
6. 입주자대표회의 회장의 보증보험 등의 가입비용
참고로 입주자대표회의의 운영비는 명예-봉사직인 입주자대표회의 구성원의 회의운영 등과 관련된 용도(출석수당, 업무차 여비, 교통비, 통신비, 식대, 구성원 및 직원의 사기진작 등)로 사용할 수 있는 것임을 알려 드립니다.
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