보증금 중 일정액의 특별 보호
소액보증금은 특별한 보호를 받는다는데 어떻게 보호받나요?
저는 서울에 거주하고 보증금은 5000만 원입니다.
【상담 요지】
1. 서울특별시에서는 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)에 따른 주택의 인도와 주민등록을 경매 기입 등기일 전 일까지 마친 때에는 그 보증금이 1억6천500만 원 이하면 5천500만 원까지 우선 변제를 받을 수 있습니다.
따라서 귀하가 경매기입등기일 이전에 대항력을 갖추었다면 귀하의 보증금 5000만 원을 전부 최우선으로 하여 변제받을 수 있습니다.
2. 다만, 당해 경매 사건의 배당요구종기 전까지 경매법원에 배당요구를 한 경우에만 해당합니다.
3. 임차주택이 경매되는 경우에는 집행관이 주민센터에 가서 세대 열람을 하고, 임차주택을 방문하여 세입자의 현황을 파악합니다.
이때 세입자를 못 만났다는 보고를 경매법원에 하면, 경매법원에서는 당해 세대 열람에 나온 주소로 임차인 배당요구 통지서를 보내게 됩니다.
법원에서 보낸 서류는 집배원이 올 때 못 받았다 하더라도 방문 스티커에 있는 연락처로 연락하여 반드시 받아서 그 내용을 확인 후에 그에 따른 대처를 하셔야합니 다. 만약 받지 못하거나 않는다면 배당요구종기를 놓쳐서 배당을 못 받게 되는 경우가 있게 됩니다.
종전에는 경매절차에서 배당받을 순위에 해당하는 데 절차를 안 밟아서 배당을 못 받은 경우에는 그 돈을 배당받아 간 사람에게 부당이득 반환청구 소송을 할 수 있었는 데, “배당요구종기”가 정해진 지금에는 이런 부당이득 반환청구 소송이 성립되지 않습니다.
4. 따라서, 귀하께서 배당요구 종기일까지 배당요구를 한 경우에만 소액 우선 변제 청구대상으로서 파악되어 우선 변제를 받을 수 있습니다.
5. 이 경우에는 설혹 확정일자를 받지 않더라도 소액임차인 우선 배당금액 범위까지는 우선 변제를 받을 수 있습니다.
【참조 법조문】
주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2 제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선 변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택 가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009.5.8>
주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 본다.
주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)
① 법 제8조에 따라 우선 변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31, 2018.9.18, 2021.5.11, 2023.2.21>
1. 서울특별시: 5천500만 원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만 원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만 원
4. 그 밖의 지역: 2천500만 원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택 가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정 공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다. [전문개정 2008.8.21]
주택임대차보호법 시행령 제11조(우선 변제를 받을 임차인의 범위)
법 제8조에 따라 우선 변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31, 2018.9.18, 2021.5.11, 2023.2.21>
1. 서울특별시: 1억6천500만 원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억4천500만 원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8천500만 원
4. 그 밖의 지역: 7천500만 원
제25회에는 ‘하소연할 데 없는 소멸시효’가 게재됩니다. |
