보증금의 회수 요건
법인의 명의로 주택을 임차하고 회사의 이사가 주민등록을 이전하고 거주하였습니다. 그런데 임차주택의 경매 시에 배당을 받지 못하였습니다. 배당 이의를 하면 승산이 있나요?
【주요 판결요지】
주택임대차보호법 제3조 제3항에 따라 법인인 임차인이 주택임대차보호법이 정한 임차인에 해당된다고 보려면, 임차인인 법인의 직원인 사람이 법인이 임차한 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 한다.
여기에서 말하는 ‘직원’은, 해당 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보아야 한다.
다만 위와 같은 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있다면 이로써 위 조항에서 정한 대항력을 갖추었다고 보아야 하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려하여 그 요건을 갖추었는지를 판단할 것은 아니다.
(대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다226866 판결)
【상담요지】
판례는 대항력이 인정되는 회사 직원의 주민등록은 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람의 주민등록을 의미한다고 보고 있습니다.
따라서, 회사가 임차인 주택에 회사의 등기이사에게 관사로 살게하였고, 그 등기이사의 주민등록을 이전하였다 하더라도 주택임대차보호법 상 보호를 받을 수 있는 임차인이 되지 못한다는 것입니다.
회사가 임차인인 경우에는 반드시 법인의 등기상 임원이 아닌 일반 사원이 거주하고, 그 직원이 주민등록을 이전하여야 대항력과 확정일자의 배당요구권을 인정 받을 수 있습니다. 따라서 회사의 등기이사가 주민등록이 되어 있는 귀하의 상황에서는 배당이의를 하여도 승소할 수 없습니다.
【참조 법조문】
주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)
① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013.8.13>
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. <개정 2013.8.13>
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13>
제19회에는 “ 임차권등기명령”이 게재됩니다.
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