법원경매 진행 및 배당절차
저는 임차보증금을 반환받기 위하여 임차보증금반환청구 소송을 하여서 승소 판결을 받은 후 임차주택에 대하여 법원경매신청까지 한 상태입니다. 경매신청을 한 지 꽤 오래되었는데 아직도 경매 입찰공고가 나오지 않고 있습니다.
또한, 임차인인 제가 경매절차에서 사는 것도 고려 중인데, 매수절차는 어떻게 되는지요?
<김세영 법무사의 상담 내용>
1, 법원 경매신청에서 첫 매각기일 공고까지의 절차
1) 법원에 경매신청서 접수
2) 법원에서 집행관에게 경매대상 부동산의 현황조사 명령
집행관이 경매대상 부동산을 방문하여 점유자의 현황을 조사하게 됩니다. 이때 집행관이 임차인이나 거주자를 만나지 못하면 주민센터에 가서 세대열람을 하여 현황조사서에 임차인 존재 및 보증금 미상이라고 기재하게 됩니다.
3) 법원에서 감정사에게 감정평가 명령
법원에 미리 등록된 감정사명부의 순서에 따라 접수되는 경매사건의 감정평가를 명령하게 됩니다. 감정사가 당해 부동산을 방문하게 됩니다.
4) 법원에서 이해관계인에게 경매개시결정의 통지
경매법원은 소유자, 임차인, 등기부상 기재된 채권자 등, 관세청, 국세청, 지방자치단체 등에 당해 부동산이 경매되니 각종 청구를 하라는 취지의 우편물을 보내게 됩니다. 물론 임차인에게도 배당요구하라는 통지가 갑니다.
5) 배당요구종기
종전에는 배당 전까지 배당요구를 신청 또는 철회할 수 있었는데, 현재는 배당요구 전까지만 배당요구를 할 수 있습니다. 배당요구기간이 지나면 철회도 할 수 없습니다.
이는 경매절차의 안전성을 확보하기 위한 절차인 것으로 사료됩니다.
예를 들어보면, 대항력과 배당요구권을 모두 가진 임차인의 경우 자유로이 배당요구를 하였다가 철회할 수 있다면 경매부동산 낙찰자 지위가 불안정하게 됩니다. 즉, 임차인이 배당요구를 하여서 경매대금으로부터 보증금을 배당받아 가리라고 판단하였는데, 갑자기 배당요구를 철회하게 되면 임차인의 대항력이 되살아나서 낙찰자가 임차인의 보증금을 부담하게 되는 경우가 있을 수 있습니다.
현재는 낙찰자가 소위 쌍권총을 찬 임차인으로부터의 불의 공격을 당할 것을 피할 수 있게 되었습니다.
6) 매각(입찰)공고
입찰 14일 전에 법원 인터넷 사이트에 공고하게 됩니다.
7) 매각(경매) 실시
1993년 이전에는 호가 경매라 해서, 집행관이 사건번호를 호명하면 매수희망자들이 집행관이 앉아있는 법대 앞으로 나와서 쭉 늘어서서 우측부터 차례로 매수 가격을 호창하였습니다.
이 방법의 경매에서 문제점이 야기되었는데, 즉, 특정인들이 특정 사건에 일반 다른 사람들이 법대 앞으로 못나가게 협박하는 등의 사례가 빈번히 출현하는 일들이 발생하였습니다.
이에 이를 개선하기 위하여 현재의 서면입찰제로 경매 진행방법을 바꾸게 되었습니다. 즉, 서면 입찰의 방법으로 진행하면 특정 부동산에 누가 응찰하는지를 알 수 없게 되므로 일부 특정인들이 일반인들의 응찰 방해를 할 수 없다는 장점이 있습니다.
2. 경매신청서 접수로부터 매각 실시까지 걸리는 기간
위와 같은 절차들을 거쳐야하기 때문에 많은 시일이 소요됩니다.
더군다나 요즈음은 사건이 폭주하여 기간이 더 걸립니다. 첫 매각 기일까지 통상 6개월에서 1년 정도 걸리는 것으로 사료됩니다,
3. 임차인의 당해 경매부동산 매수 관련 사항
1) 경매신청을 한 임차인도 일반인들과 같이 경매에 응찰할 수 있습니다.
2) 한편, 임차인 우선매수권을 행사할 수도 있습니다. 이 경우 최고가 매수인이 쓴 가격으로 매수해야 합니다. 즉, 최고가로 매수하여야 합니다.
4. 경락잔금 납부
1) 낙찰허가결정
경매 당일에 최고가 매수신고인이 정해지면 1주일 뒤에 낙찰허가 결정 여부가 나옵니다.
2) 대금납부기한 통지
낙찰허가 결정 뒤에 약2주간의 기간으로 대금납부기한 통지가 나옵니다.
3) 재경매 3일전 까지 납부가능
대금납부 기간을 도과한 경유에는 소정의 이자를 붙여서 재경매 3일 전까지 잔금을 납부할 수 있습니다. (특정사건에 관해서는 당해법원에 반드시 문의바람)
-제12회에는 “우리나라 부동산 등기에는 공신력이 없다?”가 게재됩니다. |
