임차권등기명령을 법원에 신청하는 절차
<상담사례>
임대차기간이 만료되기 3개월 전에 임대차계약 종료 의사를 내용증명 우편으로 임대인에게 통지하였습니다. 그런데에도 임대차기간 만료일이 지났는데에도 새로운 임차인이 없어서 보증금을 반환할 수 없으므로 기다리라고만 합니다.
저는 직장 관계상 지방으로 이사를 가야 하는 형편입니다. 다행히 보증금을 당장 돌려받지 못하더라도 회사에서 제공하는 사옥으로 들어가게 됩니다.
그런데 제가 그냥 이사를 하고, 주민등록을 이전하면 보증금반환에 관한 보호를 받지 못한다고 하는데 어떻게 해야 하나요? (회사에서 제공되는 사옥도 회사가 임차해서 주는 것이기 때문에 입주자의 주민등록이 이전되어야 합니다.)
<김세영 법무사의 상담 내용>
현재 임차인이 확보한 대항력을 유지하려면, 이사 가기 전에 “법원의 임차권등기명령에 따른 등기”를 완료해야 합니다.
1. 임차권등기명령신청을 위하여 필요한 서류는 아래와 같습니다.
① 임대차계약서(확정일자 표기된) 사본
② 주민등록등본(주소변동 내역 전부 포함)
③ 임대차를 종료한다는 해지 통지 내용증명 우편물 사본
④ 임차부동산의 등기사항전부증명서(등기부 등본)
⑤ 신분증
2. 임차권등기명령신청은 임차부동산을 관할하는 지방법원에 제출해야 합니다. (등기소에 제출하는 것이 아닙니다. 등기소에는 법원에서 등기 촉탁을 하게됩니다.)
3. 법원에 가시면 종합 민원실에 임차권등기명령신청서 양식이 비치되어 있습니다. (처음 하시는 분은 약간 어려움을 느낄 수도 있으니 법무사에게 위임하는 것이 편리합니다.)
4. 참고하실 관련 법조문은 아래와 같습니다.
[주택임대차보호법 참조 조문]
제3조의3(임차권등기명령)
① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시겚?법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13>
② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다. <개정 2013.8.13>
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다.)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
③ -민사집행법 준용 규정 생략-
④ 임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고(항고)할 수 있다.
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항겵?항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013.8.13>
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑦ 임차권등기의 촉탁(촉탁), 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011.4.12>
⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
⑨ 금융기관 등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관 등"으로 본다. <신설 2013.8.13>
제3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등)
① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3 제5항 및 제6 항을 준용한다.
② 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조 제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조 제 1호부터 제6호까지의 사항 외에 다음 각호의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한 다)을 첨부하여야 한다. <개정 2011.4.12, 2020.2.4>
1. 주민등록을 마친 날
2. 임차주택을 점유한 날
3. 임대차계약 증서상의 확정일자를 받은 날
-제9회에는 “ 임차권등기명령에 따른 임차권등기 후 보증금반환청구 소송 절차 ” 가 게재됩니다. |
