주택 및 상가건물 임차인 보증금반환청구제도 개선 제안
임대차가 만료되어서 임차인이 임대인에게 보증금반환 요구를 하였습니다.
그랬더니 임차인은 새로운 임차인이 들어오면 그때 그 보증금을 받아서 주겠다고 합니다. 새로운 임차인이 계속 안 들어오면 임차인은 보증금을 받을 수 없는 것인가요? 이때 임차인이 밟아야 하는 절차는 아래와 같습니다.
[1단계] 임차인은 우선 임대차기간 만료로 인한 계약해지 통지를 내용증명 우편으로 임대인에게 발송해야합니다.
[2단계] 그 다음 임차권등기명령 제도에 의한 임차권 등기 신청을 법원에 제출해야 합니다. 이 임차권등기명령에 의한 등기가 등기부에 기재된 후에는 주민등록 이전, 사업장 이전 등을 해도 기왕에 취득한 대항력이 유지됩니다. 즉, 이사를 가도 이미 취득한 대항력이 유지됩니다. (이는, 못 받은 보증금 이외의 여유 돈이 있는 경우에는 대항력을 잃을까봐 이사를 못 가지는 않다는 뜻 입니다.)
이때 걸리는 기간이 약2주-3주, 또는 그 이상 걸릴 때도 있습니다.
[3단계] 그 다음은 임대인을 피고로 하여 임차보증금 반환 청구 소송을 법원에 제기해야 합니다. 이 때 걸리는 기간이 약 1년에서 1년6개월 정도 걸립니다. (물론, 임대인에게 송달이 잘되고 다툼이 없다면, 1년 이내에 끝나는 경우도 있습니다.)
[4단계] 그 다음 판결문이 나오면 집행문과 송달 및 확정증명을 발급받아서 임차 부동산에 대한 강제경매를 법원에 신청해야합니다.
이때 그 부동산이 매각되어 임차인이 배당받는 때까지 걸리는 기간이 약 1년에서 1년 6개월 정도, 또는 그 이상 걸리기도 합니다.
아무런 잘못이 없는 임차인이 임대차 기간이 만료되었는데, 각 종 이유로 임대인이 보증금을 반환해주지 않거나 못하면 법적 절차를 거쳐서 보증금을 회수하기까지에는 대략 2-3년이 걸리게 됩니다.
<임차인 보증금반환청구 절차에 관한 개선안 제안>
1. 위의 임차인 보증금반환청구 절차 단계 중, [3단계]를 거치지 않는 방안을 제시합니다.
2. 즉, 임차권등기명령을 원인으로 한 「주택임차권」등기에 「근저당권설정」등기와 같은 지위를 인정하여 법원에 “임의경매”를 신청할 수 있도록 관련법을 개정할 것을 관련기관과 국회에 요청합니다.
[개정 또는 제정할 관련 법 및 조문 문안]
<주택임대차보호법>
제3조의5 (임차대상 부동산에 대한 경매신청)을 삽입
임차권등기명령을 원인으로 한 「주택임차권」등기는 담보권에 준하는 권리로 임차인은 민사집행법 제264조(부동산에 대한 경매신청)에 의한 경매를 신청할 수 있다.
<상가건물 임대차보호법>
제6조의1 (임차대상 부동산에 대한 경매신청)을 삽입
임차권등기명령을 원인으로 한 「상가임차권」등기는 담보권에 준하는 권리로 임차인은 민사집행법 제264조(부동산에 대한 경매신청)에 의한 경매를 신청할 수 있다.
<참조 조문>
<민사집행법>
제3편 담보권 실행 등을 위한 경매
제264조(부동산에 대한 경매신청)
① 부동산을 목적으로 하는 담보권을 실행하기 위한 경매신청을 함에는 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 내야 한다.
② 담보권을 승계한 경우에는 승계를 증명하는 서류를 내야 한다.
③ 부동산 소유자에게 경매개시결정을 송달할 때에는 제2항의 규정에 따라 제출된 서류의 등본을 붙여야 한다.
<법 개정의 효과>
임차인의 임차보증금 회수(반환)를 위하여 밟아야하는 4단계 중 3단계 보증금반환 청구소송 단계를 생략하고 막 바로 임차부동산에 대하여 경매신청을 할 수 있게 되므로 보증금 반환에 걸리는 기간을 약 1-2년의 기간을 단축시킬 수 있어 임차인의 권익을 대폭 증진시키는 효과가 클 것으로 사료됩니다.
제7회에는 “임대차보호법 개정(안) 입법청원 절차” 가 게재됩니다.
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