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김세영 법무사의 필수생활법률 이야기(2) 世榮하십니까!?
등록날짜 [ 2023년11월14일 13시53분 ]
대항력 있는 임차인의 임차보증금 확보(회수) 방법
대항력 있는 임차인이 있는 아파트를 법원경매에서 싸다고 사면 어떻게 될까?

한국임대차보호법연구원 원장 김세영
<사례 이야기>

甲은 법원 경매법정에 구경하러 갔다가 옆에 앉은 乙과 얘기를 하게 되었는데, 법원경매에 대하여 꽤 아는 게 많은 거 같았다. 구경이 끝난 뒤에 인근 카페에서 차 한 잔을 하게 되었다. 그 자리에서 乙은 20년간 법원경매를 했다고 자기 자랑을 하면서 돈을 많이 벌게 해주겠다고 장담했다. 
甲은 乙의 얘기에 혹하여서 경매법정 구경에서 만난 생면부지의 乙의 말을 믿고, 1주일 뒤에 乙이 추천하는 감정가 3억 원짜리 다세대주택 12차례 유찰된 것을 2천1백만 원에 낙찰받았다. 
얼핏 계산하면 3억 원짜리를 2천1백만 원에 샀으니 2억7천9백만 원이 남는 것처럼 여겨졌다. 아니 이렇게 쉽게 돈 버는 방법이 있나!? 
한 달쯤 뒤에 甲은 잔금을 법원에 납부하고 소유권이전등기를 한 뒤에 乙과 함께 낙찰받은 다세대주택에 가보았다. 문이 잠겨있었고, 주변에 물어보니 세입자가 안 들어 온 지 오래되었다고 했다. 
乙은 甲에게 문을 열고 들어가 보자고 했다. 이에 甲은 열쇠공을 불러서 문을 따고 들어갔다. 집안에는 몇 가지 물건들이 널브러져 있었다. 
乙은 다 버리고 깨끗이 청소한 뒤 세를 놓자고 했다. 전세로 놓으면 2억 원 이상 받을 수 있을 거라고 했다. 며칠 뒤 甲은 청소를 하고, 乙과 함께 인근 부동산 중개업소에 찾아갔다. 
주소를 알려주니 중개사가 등기부 등본을 발급받아보더니 “어! 임차권등기가 되어있네요. 이걸 말소해야지 전세를 놓을 수 있습니다”하는 것이었다. 
甲은 깜짝 놀라서 “이전등기 시 전부 말소되는 것이 아닌가요?” 하면서 乙을 쳐다보았다. 乙도 몰랐다는 듯이 “어? 왜 말소되지 않았지?”라는 것이었다. 
무언가 잘못된 거 같아서 이전등기를 맡겼던 법무사에게 찾아갔다.
“법무사님! 등기부에 임차권등기가 말소되지 않았는데요? 이전등기할 때에 전부 말소되는 게 아닌가요?”
“아! 그건 임차인과 함께 와서 의뢰해야 말소됩니다.”
“예? 그게 무슨 말씀이에요?” 
“여기 등기부에 적혀 있는 임차보증금 2억1천만 원을 집주인이 임차인에게 지급하면 임차인이 인감증명을 첨부하여 법원에 말소 신청을 해달라고 의뢰해야 저희가 법원에 말소 신청을 하고, 약 1~2주 뒤에 비로소 말소됩니다.”
법무사는 청천벽력 같은 소리를 하였다.

<법무사의 상담 요약>

법무사는 甲과 乙이 행한 행위에 대하여 다음과 같이 설명해주었다.

1) 배당 요구한 대항력 있는 임차인이 있는 부동산을 경매에서 매수한 사람은 주택임대차보호법에 따른 종전임대인의 지위를 승계하게 됨.

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13.>
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조 제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. 
<개정 2013.8.13>
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013.8.13.>
따라서, 甲은 이 건 부동산을 낙찰받아서 잔금을 납부함과 동시에 이 건 부동산의 소유자로서 임차권등기명령에 따른 주택임차권 등기에 대한 전 소유자의 의무를 승계하게 된 것임.
즉, 甲은 대항력 있는 임차인의 배당받지 못한 보증금을 지급해야 할 의무를 승계하게 된 것임.
이 건 부동산의 인도 요구는 주택임차권 등기상 임차보증금이 2억1천만 원으로 되어있으므로 甲은 배당표상 임차인이 배당받은 부분을 제외한 나머지 금액을 임차인에게 지급하거나 변제공탁을 하고, 비로소 인도를 요구할 수 있는 것임.

2) 甲의 위법, 부당한 행위

즉, 甲은 임차인에게 잔여 보증금을 즉시 지급하고, 이 건 부동산의 인도를 임차인에게 요청하여야 하는 것인데, 甲은 이미 임차인이 모르게 이 건 부동산의 잠금장치를 훼손하여 주거를 불법으로 침입하였고, 아울러 그 안에 있던 임차인 소유의 물건들을 버렸으므로 절도죄가 성립한다.

형법 제319조(주거침입, 퇴거불응)
① 사람의 주거, 관리하는 건조물, 선박이나 항공기 또는 점유하는 방실에 침입한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처한다. 
② 전항의 장소에서 퇴거 요구를 받고 응하지 아니한 자도 전항의 형과 같다.

제329조(절도)
타인의 재물을 절취한 자는 6년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다.
甲은 경매법정 구경에서 만난 생면부지의 乙의 말을 믿고 엉뚱한 욕심을 부리는 바람에 큰 덤터기를 쓰게 되었는데, 법원경매 부동산을 매수하기 위하여는 스스로 기본적 공부를 해서 정확한 권리분석을 할 수 있어야 한다.

-제3회에는 <기획부동산에서 땅을 매수하였는데, 등기를 이전받지 못했어요>가 게재됩니다. 
 
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