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김세영 법무사의 법원경매 비망록(備忘錄) [53회]
태산의 빚 그늘아래 잠시 한 숨 돌린다.(1)
등록날짜 [ 2023년03월14일 15시33분 ]
김세영 법무사 ▶한국임대차보호법 ▶연구홍보원 원장
[참조 법조문] 민사집행법 제 102조 남을 가망이 없을 경우의 경매 취소

① 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다.

② 압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.

③ 제2항의 취소 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

법원경매절차에서 매각하는 부동산은 채무자의 소유부동산이 보통이나 채무자 이외의 제3자, 즉 담보제공자인 물상보증인 소유의 부동산인 경우도 상당수 있다.
누구의 소유이든 경매되는 부동산의 등기부에 여러 건의 저당권 등이 설정되어 있는 경우에 그중 후순위저당권자가 경매신청을 하게 되는 경우가 있다.
이때 최저경매가가 그 경매신청 한 후순위저당권자보다 순위가 빠른 채권자들 채권액의 합계보다도 적게 되는 때에는 법원은 경매신청한 후 순위 채권자에게 이러한 사실을 알려주게 된다.
이 통지를 받은 경매신청한 후 순위 채권자는 7일 이내에 선 순위 채권액과 경매비용을 변제하고 남을 가격을 정하여 매수신고를 하여야 한다.
만약 경매신청한 후 순위 채권자의 이러한 매수신고가 없으면 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.

이와 같이 선 순위 채권자들이 아직 경매신청을 하지 아니한 때에 후 순위 채권자가 서둘러 경매신청을 하여 경매 진행 중 그 부동산의 최저 입찰가가 선 순위 채권액과 경매비용을 충당하지 못하게 되었을 때에는 경매신청인의 매수신고가 없는 한 그 경매절차는 취소된다.
따라서, 채무변제와 관계없이 경매신청이 취소되는 경우가 있을 수 있으므로 소유자는 채무변제가 불가능하다고 하여 포기할 것이 아니라, 어느 순위의 채권자가 경매신청을 하였는지를 살펴서 위와 같은 경우라면 기사회생의 기회가 주어질 수도 있는 것이 된다.

[사례]

R씨는 성실한 중년 직장인이다. 건실한 기업의 부장이다 보니 살림도 넉넉하였다. 내 집 마련은 이미 일찍이 하였고 이러한 여력으로 3층짜리 근린생활시설 건물도 1채 마련하였다.
R 씨에게 홈이 있다면 사람이 호인인지라 남의 부탁을 거절하지 못한다는 것이다.
대소사건에 R 씨는 늘상 남의 일을 봐주느라 분주하였다.
R씨의 부인은 처음에는 같이하는 시간이 적어 다소의 불만이 있었으나 R씨의 그러한 성격과 활동이 R 씨의 능력으로 승화되고, 그로써 인정받고 결국 가정에도 도움이 되고 있다는 결론에 이르러 관대한 마음이 되었다.
또한 R 씨가 그토록 주위의 많은 사람들의 일에 관여하고 거들었어도 R씨에게 손해를 끼치는 사람은 없었다.
근래에 R 씨도 정년 후의 일을 생각하기에 이르러 친구들과 몇몇 사업구상에 참여하였다. 직접 돈을 대는 것도 아니고, 은행에서 융자받을 수 있도록 담보를 제공하는 대가로 일정한 지분을 보장받기로 하였다.
1순위로 기왕의 R 씨가 채무자로 은행에 설정되어 있었는데, 동업 관계로 또 은행에 2순위로 담보 설정을 하였다. 신규사업이 다 그렇듯이 투자된 자금의 회수까지는 상당한 시일이 걸리게 마련이고, 그 사이에 자금은 계속 소요되는 것이라서 R 씨도 처음 의도와는 다르게 계속해 3순위, 4순위 저당권설정의 담보로 상가건물을 제공하게 되었다.
R 씨는 융자받거나 사채로 빌린 돈을 만져본 적도 없었다. 모두 동업자의 통장에 이체되고, 그 동업자가 알아서 필요한데 사용하고 R 씨에게 사후 보고만 하였다.
사업은 순조롭게 진행되는 듯 싶었다. 매 분기마다 약속된 지분대로 이득금의 분배가 있었다.
R 씨는 동업자를 믿고 업무 내용이나 자금 운용에 전혀 관여하지 않았다.
2년여 동안 이익금 분배도 순조로웠고 동업자는 회동 때 사업상의 어려움을 얘기하지도 않았다.
그런데, 어느 날 갑자기 법원으로부터 경매개시결정문이 날아들었다. R씨는 놀라서 황급히 동업자에게 전화를 걸었다.
“K 사장 어떻게 된 거야? 어렵다는 얘기는 없었잖아?” R 씨는 차분히 물었다 “ 아, R 부장! 걱정말아! 사채업자인데 이자 지급이 좀 늦었더니 보채는 것 뿐이야.”
“그런데 경매까지 넣다니 좀 심하잖아?”
“걱정마! 이자만 지급하면 경매는 취하할꺼니까. 곧 수금되는 게 있어.”
K 사장의 장담에도 불구하고 경매는 취하되지 않고 계속 진행되었다. 최초감정가가 30억이던 것이 3번 유찰되어 15억 대가 되었다.
R 씨는 초조해졌다. 4차 경매기일에는 족히 팔릴 것 같아 무척 걱정이 되었다.
그동안 경매기일마다 팔릴까봐 마음을 졸였는데 다행히 팔리지 않았다.
[다음호에 계속] seng3030@hanmail.net
 
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