| 경매절차에 있어서 다가구, 다중주택 등 소액 임차인이 많은 경우의 배당사례
주택임대차보호법시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) 발췌
① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31, 2018.9.18, 2021.5.11, 2023.2.21>
1. 서울특별시: 5천500만원
-이하 생략-
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금 액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 발췌
법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31, 2018.9.18, 2021.5.11, 2023.2.21>
경매절차에 있어서 소액임차인의 배당사례 (서울특별시의 경우)
주택임대차보호법에 소액임차인을 특별히 더 보호하는 규정이 있지만 어느 경우에든 모든 소액임차인이 법정 우선변제금을 전부 배당받을 수 있는 것은 아니다.
경매기입등기 이전에 임차주택에 이사와 주민등록을 마친 소액임차인이라도 배당받을 금액이 주택가액의 절반을 넘는 경우에는 법정 우선변제금 중 일부를 못 받게 되는 경우도 있을 수 있다.
한 집에 소액임차인이 여럿이 있어 그 소액임차인의 우선변제금의 합계액이 그 주택가액의 2분의 1을 초과할 경우에 각자의 우선변제금액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 나누어 배당받게 된다.
주택가액은 건물매각금과 토지매각금을 합한 금액에서 경매비용을 공제한 액수를 말한다.
예를 들어 서울의 어떤 주택이 토지와 건물매각대금에서 경매비용은 공제한 금액이 4억원이고, 임차인이 A(보증금 1억5000만원), B(보증금 1억원), C(보증금 9000만원), D(보증금 8000만 원), E(보증금 6000만 원)일 경우 임차인 A, B, C, D, E의 배당금액은 어떻게 되는지 살펴본다(단, 이 경우 선순위저당권 등이 모두 시행령 최종 개정일인 2023.2.21. 이후에 임차인보다 선순위로 설정된 것으로 가정하여 만든 미래의 가상 사례임.)
우선 A, B, C, D, E의 보증금을 보면 각 1억6천500만원 이하이므로 모두 소액임차인에 해당된다.(시행령 제11조)
소액임차인은 이 보증금 중 5천500만원까지만 최우선변제를 받게되므로 각 임차인의 법정우선변제금은 다음 표와같다
우선변제금은 소액보증금 전액이 아니라 부증금 중 일정액 즉 서울의 경우 5500만 원까지만 우선변제 받을 수 있다.
① 배당할 주택가액이 8억원이므로 소액임차보증 우선변제금으로 배당할 금액의 한도는 2억원이다.(4억원×1/2 = 2억원)
② 그런데, 소액임차인 우선변제금 합계액은 2억7,500만원이므로 배당한도액인 2억원을 넘게 되는 계산이 나온다.
소액임차인의 우선변제금의 합계액이 그 주택가액의 2분의 1을 초과할 경우에 각자의 우선변제금액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 나누어 배당받게 된 다.
즉, 배당할 금액의 한도액이 2억원이고, 소액임차인 우선변제금 합계액이 2억7,500만 원인 경우가 된다.
배당할 금액의 한도액이 2억원에 소액임차인 우선변제금 합계액인 2억7,500만원을 분모로 하고, 각 소액임차인의 우선변제금액을 분자로 하여 곱하면 각 임차인에게 배당될 우선변제금액이 산출된다.
각 소액임차인에게 배당될 금액＝2억원×각 소액임차인의 법정우선변제금/2억7,500만원
이 계산을 경매비용공제 후 건물 및 토지가액 4억원인 경우에 대입하면 다음과 같다.
임차인A는 2억원×5,500만원/2억7,500만원=4000만원
임차인B 2억원×5,500만원/2억7,500만원=4000만원
임차인C 2억원×5,500만원/2억7,500만원=4000만원
임차인D 2억원×5,500만원/2억7,500만원=4000만원
임차인E 2억원×5,500만원/2억7,500만원=4000만원
③ 따라서 소액임차인이 여럿 있는 경우는 보증금 일정액의 법정우선변제금을 다 못받고 그 중 일부만 받게 된다.
④ 법원배당에서 못 받은 금액은 확정일자의 효력을 주장할 수 있는 경우에는 그 순위에 따라 추가로 배당받을 수 있으며, 만약 임차인이 최선순위로 대항력을 갖추고 있으면 배당받지 못한 나머지 금액에 대하여 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있다.
그러나, 계약서상에 확정일자를 받아 놓지 못하거나 확정일자가 있더라도 배당순위가 들지 못할 때에는 임차보증금 반환청구소송으로 원래의 집주인에게 받아야한다. 그러나,현실적으로는 받기는 어려울 것이므로 떼이게 되는 상황이 될 것이다.
임차인은 이 점을 특히 유의하여야 한다.
경매부동산의 낙찰자도 대항력 있는 소액임차인이 배당요구를 한다고 하더라도 배당받은 금액이 법정우선변제금에 못 미치는 경우가 있을 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다.
이 경우 대항력 있는 소액임차인은 못 받은 금액에 대하여 낙찰자에게 대항력을 행사하게 되므로 결국 주택의 명도를 위해서는 그 나머지 보증금을 물어주어야 한다.
※ 이 배당사례는 이 원고의 작성 당시를 기준으로 한 것이므로 참고만 하시고, 이후 법 또는 시행령이 바뀐 경우에는 소액우선 변제금이 달리 계산될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.
[다음호에 계속]
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