김세영 법무사 ▶전 북부지방법원 근무 ▶심우경영전략연구원장
전세 계약을 하기 전에 전세들 집의 등기부등본을 떼어 보아 그 등기부가 깨끗한 지를 확인하여야 한다. (현재는 “등기부 등본”이 “등기사항전부 증명서”라고 명칭이 바뀌었음. 그러나 통상 “등기부 등본”이 눈과 귀에 익으므로 이 글에서는 그냥 “등기부 등본”이라고 부르기로 한다)
주택임대차보호법 제3조(대항력 등)제1항에는 「임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다」라고 규정되어 있다.
즉, 임차인이 전세계약을 하고 이사와 주민등록을 마친 그날에 대항력을 취득하는 것이 아니라 다음날 까지 등기부가 깨끗해야 비로소 대항력을 취득하게 된다는 것이다.
임차인이 대항력을 취득하게 되면 전세든 집이 법원에서 경매되더라도 그집을 경매에서 산 사람이 임차인의 보증금을 반환할 위무를 부담하게 된다.
따라서, 대항력 있는 임차인은 원래의 집주인으로부터 전세 보증금을 못받게 되더라도 그 집을 산 사람 (낙찰인) 에게 보증금의 반환을 요구할 수 있게 된다. 보증금의 반환없이는 임차인이은 집을 비워주지 않아도 된다.
이러한 대항력은 임차인이 취득하는 요건은 이사와 주민등록인데, 주민등록은 임ㅁ차인 본인의 주민등록일 것이 원칙이지만 생계를 같이 하는 가족의 주민등록을 이전해도 된다. (이 부분은 이야기하자면 너무 길어서 언젠가 특집으로 다루고자 함)
<사례 이야기>
p씨는 회사 일로 지방출장소에서 장기간 근무를 하게 되었다. 사옥이 마련되어 있지 않은 터라 13평형 아파트를 얻어 자취를 하기로 하였다.
p씨는 현재 서울에서도 32평형 아파트에 전세를 살고 있다. 모두p씨가 임차인으로 전세계약을 하였다.
p씨는 서울에 있는 아파트나 지방에 있는 아파트나 전세 보중금의 안전성에 대해서 신경이 쓰였다. p씨가 알기로는 등기부가 깨끗한 집에 이사와 주민등록을 이전하게 되면 대항력을 취득하게 되어 보증금 떼일 염려는 안 해도 된다고 알고 있는데, 서울 아파트에는 주민등록이 이미 올라있으므로 지방에 전세 얻은 아파트에는 주민등록을 어떻게 해야 하나 걱정이 되었다.
서울에 있는 전세 아파트에서 p씨의 주민등록을 지방의 전세 아파트로 옮기에 되면 지방의 전세금은 안전하겠지만, 서울의 전세금이 보호를 받을 수 없게 되는 것이 아닌지 다소 염려스러웠다. p씨는 마침 법원에 다니는 친구가 생각나서 전화를 걸었다.
“ 잘 있었나? 궁금한 것이 하나 있어서 물어보려구.”
“ 말해보게나. 뭔지 알아봐주지.”
p씨는 자초지종을 친구에게 말했다.
친구는 자기는 당장 잘 모르겠으니 경매담당관에게 물어서 알려주겠노라고 했다. P씨는 고맙다고 인사를 하고 전화를 끊으면서 생각했다.
‘ 전세보증금을 보호 받을 수 있는 방법을 묻는 데 왠 경매 얘기를 하지?’ 한 30분쯤 뒤에 p씨의 법원 친구로부터 전화가 왔다.
“아, 그거. 서울에 있는 전셋집에 가족들의 주민등록은 그대로 두고 자네만 지방에 있는 전세집으로 주민등록을 옮기면 된다고 하네. 그렇게 하게.”
p씨는 법원 친구의 말대로 자기만 지방에 있는 전세집으로 주민등록을 옮겼다. 몇 가지 궁금한 것이 있었지만 시간도 없고 또한 친구가 직접 이 문제에 대한 해답을 알고 있는 것이 아니라 동료에게 물어서 답해주고 있는지라 다음 기회에 궁금증을 풀기로 했다. [다음호에 계속]
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