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김세영 법무사의 법원경매 비망록(備忘錄) [39회]
하늘이 무너져도 솟아날 구멍을 찾아라(3)
등록날짜 [ 2022년07월19일 15시48분 ]
김세영 법무사 ▶전 북부지방법원 근무 ▶심우경영전략연구원장
“일이 생기다니요?”
“K선생이 여기서 계약하고 한 달 뒤에나 확정일자를 받았다면 그 사이에 집주인이 설정을 더 했을 수도 있다는 애기야.”
“그러면 어떻게 되나요?”
“그랬다면 확정일자 순위가 늦어져 보증금을 못 받을 수도 있겠는데. 내일 등기부등본을 떼어보게. 어떻게 되어있는지 등기부를 보아야 알지.”
임차주택이 법원에서 경매되는 경우에 임차인의 보증금 배당 여부는 대항력과 확정일자 일을 기준으로 다른 채권자들의 근저당권 설정일과 비교하여 임차인의 배당기준일이 빨라야 그들에 우선하여 배당을 받을 수 있다는 것을 설명해 주었다.
예를 들어 전세계약일이 1월 10일, 이사가 2월 10일, 주민등록일이 2월 15일, 확정일자가 3월 15일 이런 순서로 되어있는 경우 임차인의 권리는 
1) 대항력 발생일-계약일, 이삿날, 주민등록일 중 늦은 날의 다음날 (2월16일)
2) 배당기준일-대항력 발생일과 확정일자 받은 날 중 늦은 날 (3월15일)이 기준이 된다는 것이다. 
참으로 복잡하다.

K씨는 밤새 걱정이 돼서 뒤척이다 직장에 좀 늦게 출근하다고 전화를 하고 등기소로 달려가 등기부등본을 발급받았다.
등기부등본을 보니 계약 당시에 1개였던 근저당권이 3개나 더 있었다.  K씨는 아찔했다.
“이럴수가!”
2순위 저당권이 채권최고액 5,000만 원, 며칠 사이로 3순위 저당권이 채권최고액 6,000만 원, 또 며칠 뒤의 날짜로 4순위 저당권이 채권최고액 5,000만 원 짜리가 하나 더 있었다. 
원래 있었던 1순위 9,000만 원을 포함해서 도합 4건에 채권최고액 2억5천만 원의 근저당권이 설정되어 있었다.
17평 아파트에 웬 저당이 이렇게 많이 잡혀있는가?
K씨는 전세계약서를 꺼냈다.
확정일자인에 찍힌 날짜를 보니 4순위 저당권자보다도 3일이나 늦었다.
이사와 집들이를 하고 바삐 돌아다니던 한 달 사이에 이 모든 일이 일어났다.
2순위 저당권이 K씨가 주민등록을 한 지 1주일 뒤에 되어있으니까 집주인이 전세보증금을 떼어먹으려고 한 것은 아닌 것 같았다.
아마, K씨가 주민등록을 할 때 확정일자도 받았을 것이라고 생각한 것 같다. 
그러나 지금 그게 무슨 소용인가? 계약 직후 늦어도 이사 오는 날 즉시 동사무소에 달려가서 확정일자를 받고 주민등록을 이전했으면 아무 문제가 없었는데―.

K씨는 출근해서도 일이 손에 잡히질 않았다.
계약서상에 확정일자를 늦게 받은 것을 후회해 보았자 이젠 소용이 없고 어찌해야 되는가?
등기부를 잡은 손이 자기도 모르게 떨리고 있었다.
처리해야할 일들이 잔뜩 있는데 도저히 눈앞이 흐릿하고, 머리가 멍하여 넋이 나간 모양을 하고 있었다.  [다음 호에 계속]
 
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