김세영 법무사 ▶전 북부지방법원 근무 ▶심우경영전략연구원장
주택임차인이 대항력을 갖추려면 이사와 주민등록 시에 선순위저당권자 등이 없는 등기부가 깨끗한 집에 전세를 들어야 한다.
그런데, 현실적으로 선순위저당권이 없는 주택겲팎컷?등을 구하기란 쉬운 일이 아니다.
대체로 소유자가 취득시에 융자받은 것이 있기 마련인데, 이러한 것조차 피하다 보면 세들 집이 없게 되어 부득이 채권 최고액이 그리 많지 않은 선순위저당권 1개 정도는 감수하고 전세를 들기 마련이다.
이 때 즉시 주민등록의 이전과 계약서상에 확정일자인을 받으면 선순위 저당권자 다음으로 배당을 받게 되므로 별 염려가 없게 된다.
그러나 문제는 계약서상에 확정일자를 받아놓는 것을 깜박 잊은 때에 생기게 된다.
확정일자의 중요성을 깨닫고 나중에서야 계약서상에 확정일자를 받았지만 그 사이에 이미 몇 건의 저당권이 더 설정되어 있는 경우에는 확정일자의 순위까지 배당되지 않게 된다.
만약 이러한 상태에서 전세든 집이 법원에서 경매가 되는 때에 임차인은 그냥 전세보증금을 떼이고 말하야 하는가? 확정일자는 후순위이고, 선순위저당권이 있으니 대항력도 없고 난감하기 짝이 없다.
이 때 이 위기를 탈출하는 길은 비상 수단을 강구하여 대항력을 갖추는 길밖에는 없다.
[예시 사례]
K씨는 신혼살림이라서 짐이 많지 않아 17평형 아파트에 전세를 들어 신방을 차렸다. 전세계약을 할 당시 등기부등본을 발급받아 보니 은행에 채권최고액 9000만 원으로 된 근저당권이 하나 있었다. 아파트 시세가 5억원 정도는 된다고 하니 9000만 원짜리 선순위근저당권이 하나 있다고 해서 보증금 3억5천만 원을 떼일 것 같지는 않았다.
부동산중개사무소에서 말하기를 계약서상에 확정일자를 받고 주민등록을 옮겨놓으면 2순위가 되니까 설혹 경매가 된다고 하더라도 보증금을 받는 데에는 지장이 없을 것이라고 했다.
K씨는 이사를 하고 주민등록을 즉시 이전하였다. 그런데 집들이다, 일가친척 방문이다 해서 바쁘게 일정이 짜여져 돌아가는 바람에 이사온 지 1달이 지나도록 계약서상에 확정일자를 받지 못했다.
어느 날 TV에서 보았다며 K씨 부인이 K씨에게 물었다.
“여보, 아침 TV에서 보았는데 전세들면 뭐 계약서에 도장을 받아야 한다고 하는 데 우린 받았어요?”
“아니, 그건 도장이 아니고 확정일자인이라는거야. 주민센터(동사무소)나 등기소에 가면 되는 데 내가 그만 깜박 잊었어!”
“즉시 받으라고 하는데 한달이나 지났으니 걱정이 되네요. 내일 제가 동사무소에 가서 확정일자를 받아올께요.”
K씨 부인은 이튿날 주민센터에 가서 계약서에 확정일자인을 받아왔다.
2년 동안 아무 일없이 잘 지냈다.
[다음 호에 계속]
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