B씨는 법무사가 일러주는대로 감정가를 알아보니 시세보다 약간 낮았다.
최초의 최저입찰가는 감정가에서 시작되었다. B씨는 1번 유찰되고 두 번째 기일에서 최저입찰가보다 1,000만 원을 더 쓰고 낙찰을 받았다. (지방이라서 그리 경쟁이 심하지 않았다)
김세영 법무사 ▶전 북부지방법원 근무 ▶심우경영전략연구원장
B씨는 잔금을 치르고 법무사에게 감사의 표시로 이전등기를 위임하러 갔다.
“고맙습니다. 이거 길거리로 나 앉을 뻔 했는데. 빚을 좀 내기는 했지만 그대신 집이 한 채 생겼습니다. 보증금도 받은 폭이 되었고.”
“다 선생님 복이지요. 2번 유찰될 때까지 다른 사람이 사려고 안 했으니 말이죠. 요즈음은 웬만한 물건을 한번 유찰되기가 바쁘게 팔린다는데.”
“아이고, 그래도 법무사님이 말씀 안 하셨으면 그런 엄두도 내지 못하지요. 그런데 법원계장이 무척 친절하던데 왜 법무사님과 같은 얘기를 안 해주었을까요? 좀 서운한데요.
길거리로 나앉는 서민들을 생각해서 설혹 배당을 못 받더라도 사는 방법이 있다 얘기해주지 않고서~.“
“그건 그렇게 생각하실 게 아닙니다. 그 사람들은 어디까지나 중립적인 입장에서 누구의 편의나 이익이 되는 것까지 일일이 말해줄 수는 없는 것입니다. 저는 개업법무사니까 의뢰인에게 도움이 되는 법률적 문제뿐만 아니라 사실상의 문제까지 말씀드릴 수 있지만, 법원계장의 입장에서는 법률적 문제 이외에는 말씀드릴 수 없었겠지요.”
아무튼 B씨는 법무사도 법원계장도 고맙다고 생각했다.
전세를 들 때는 계약하기 전에 미리 등기부등본을 떼어보고 저당권 등이 없는 깨끗한 집에 전세를 드는 것이 제일 안전하다. 게약과 동시에 계약서상에 확정일자를 받아놓고 이사와 주민등록을 이전하면 금상첨화가 된다.
그러나, 실제상황은 그렇게 ‘입에 맞는 떡이 없다’는 것이다. 대체로 어느 집이고 근저당권 1~2개 쯤은 설정되어 있다. 그러나 보니 완벽하지는 않다는 것을 알고는 있지만 집주인을 믿고, 또는 설마하니 하고 하늘을 믿고, 선순위저당권 등이 등기되어 있는 집에도 전세를 들기 마련이다.
설혹 확정일자를 받아놓더라도 이미 그 집의 시세와 비교하여 근저당권이 너무 많이 설정되어 있으면 소용없는 일이 된다. 이럴 때일수록 믿었던 집주인과 하늘이 야속하게도 믿음을 지켜주지 않게 되고, 법원에서 전세든 집이 경매에 붙여진다는 통지가 날아오게 되면 정말로 하늘이 무너지고 땅이 꺼지는 상황이 되고 만다.
그러나, 이 때에도 당황하지만 말고 법원에서 배당은 못받지만 그 집을 낙찰 받아서 사실상 보증금을 받아내는 것과 같은 효과를 거둘 수 있도록 하는 것도 고려해볼 수 있다.
물론 원하는 가격만큼 충분히 떨어지기 전에 다른 사람이 그 집을 사는 경우도 있을 수 있다.
그러나 어차피 잃어버릴 보증금이라면 최후의 순간까지 해볼 수 있는 방도를 다 찾아 해보는 것이 인지상정인 것이다.
경매부동산은 보통 첫 기일에는 잘 안 팔린다. 다만, 경매부동산의 감정가가 시세보다 현저히 낮게 평가되었을 때는 첫 기일에 팔릴 확률도 높다.
한번 유찰되면 20%(지방30%)씩 최저입찰가가 내려가므로 유찰이 많이 되면 될 수록 낮은 가격에 살 수 있게 된다.
그런데, 이토록 최저입찰가가 낮아지게 되면 다른 사람도 그 물건에 관심을 갖게되어 전세든 사람이 꼭 살 수 있으리라는 보장이 없게 된다.
또한 임차인에게 우선 매수권이 없으므로 일반매수자와 동등하게 응찰하여 전세든 집을 사야하기 때문에 어느 시점에서 응찰하여야 할지를 잘 정해야 한다.
제반 지혜와 운이 자기편을 들어주어야 어느 일에나 성공할 수 있음은 모두가 익히 아는 사실이지만, 이러한 이치를 종종 잊기도 하는 것 또한 우리네 삶이다.
[다음 제37회에서는 “하늘이 무너져도 솟아날 구멍을 찾아라”가 게재됩니다.]
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