임차인도 매수인이 될 수 있다
김세영 법무사 ▶전 북부지방법원 근무 ▶심우경영전략연구원장
임차주택이 경매에 붙여진다는 사실을 임차인이 알게 되는 시점은 집행관이 임대차 현황조사를 하러 방문하게 되는데, 이 때에 경매 사실을 알게 되나 대체로 집행관과 임차인이 만나지 못하는 경우가 종종 있다.
따라서, 대체로 법원에서 임차인에게 임차인통지서나 입찰기일통지서가 우송되어 올 때에야 비로소 경매 사실을 알게 된다.
보통 입찰기일 2-3주일 전에 이러한 통지서가 오게 되므로 임차인으로서는 무척 당황하게 된다. 더군다나 우선변제권으로는 보증금 전액에 대한 만족을 얻지 못하는 경우에는 더 당황하게 된다. 하지만 당황하지 말고 임차인도 경매에 참가하여 그 집을 사는 방도를 찾아 볼 수도 있다. 경매절차에서 경매되는 집을 사게 되면 손실을 만회할 수도 있다.
-사례-
B씨는 몹시 피곤한 몸을 이끌고 직장에서 퇴근하여 집에 왔다.
요즈음 감원사태가 불어서 좌불안석이다. 하루가 지나면 “휴! －” 하는 한숨이 절로 나왔다.
“여보, 법원에서 웬 편지가 왔는데요.” 아내가 편지봉투를 하나 내주었다.
받아서 뜯어보니 통지서라는 것이 들어있었다.
그 내용은 다음과 같았다.
통지서에는 「귀하의 임차보증금이 서울특별시: 1억5천만원 이하로서 소액임차권자로서의 요건을 구비하고 있는 경우 이 법원에 배당요구함으로써 낙찰대금으로부터 보증금 중에서 일정액을 우선변제 받을 수 있습니다.」라고 적혀있었다.
그러면 B씨는 자신의 보증금이 배당요구에 해당되지 않는 것이 아닌가? 몹시 걱정스러웠다.
B씨는 이튿날 통지서를 들고 법원경매 담당 실무관을 찾아갔다. 실무관은 친절하게 설명하여 주었다.
“아, 이건 원래 법에는 임차인에게 통지해주라는 규정은 없는데 법원 예규로 소액임차인을 위해서 특별히 보내주는 것입니다. 소액임차인들은 대체로 생업에 종사하느라고 미처 법에 정해진 권리행사 절차를 알지 못하고 지나가는 수가 많으므로 이분들에 대한 특별한 배려로 보내주는 것입니다.”
참고로 법령의 규정을 살펴보면 아래와 같다.
-주택임대차보호법 시행령 발췌-
제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) -우선 변제금-
① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2021.5.11>
1. 서울특별시: 5천만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천300만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천300만원
4. 그 밖의 지역: 2천만원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) -소액임차인의 자격-
법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2021.5.11>
1. 서울특별시: 1억5천만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억3천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 7천만원
4. 그 밖의 지역: 6천만원
[다음호에 계속]
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