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김세영 법무사의 법원경매 비망록(備忘錄) [32회]
구슬이 서말이라도 꿰어야 보배9
등록날짜 [ 2022년04월12일 14시52분 ]
④ 소액임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 경우
소액임차인이 이사와 주민등록 이전 시까지 세 드는 집에 저당권 등이 없었다면 그 임차인은 대항력을 갖게 된다. 또한 이런한 소액임차인이 계약서상에 확정일자인까지 받아놓은 경우에 전세든 집이 법원에서 경매되는 때 소액임차인은 어떠한 조치를 취할 수 있는지를 살펴본다.

소액임차인이 ①대항력과 계약서상에 ②확정일자를 갖추고 ③입주한 경우 소액임차인이 취할 수 있는 조치는 다음의 세 가지다.
첫째 대항력의 행사이고, 둘째 확정일자의 순위가 보증금 전액을 받을 수 있는 순위면 확정일자에 의한 배당요구이고, 셋째 확정일자의 순위로는 보증금의 일부 또는 전부를 못 받게 되는 경우에는 대항력 행사와 소액임차인 우선배당요구를 함께 하는 것이다.

㉮ 대항력의 행사
소액임차인의 우선 변제권이있다고 하더라도 그 금액이 소액임차보증금중 일정액에 지나지 않으므로 대항력이 있는 경우에는 확정일자의 효력에 의하여 전액을 배당받는 경우가 아니라면 대항력을 행사하여 낙찰자에게 보증금 전액을 주장하는 것이 나을 수도 있다.
대항력이라함은 보증금의 반환 없이는 세든 집을 비워주지 않을 권리를 말한다. 즉, 법원경매에서 낙찰 받은 사람이 대항력있는 임차인에게 임차인의 보증금을 지급하지 않으면 집을 비워달라고 할 수 없는 권리를 말한다.
단, 임차인이 낙찰자에게 적극적으로 보증금의 지급을 청구할 수는 없는 소극적인 권리이다. 그러나, ‘결국 보증금을 받는다’ 는측면에서는 적극적 권리와 동일한 효과를 거둘 수 있다.

㉯ 확정일자의 효력에 의한 배당요구
소액임차인인 경우에도 확정일자인의 효력발생순위가 빠른 경우 그에 기한 배당요구를 경매법원에 할 수 있다. 이 경우 확정일자의 효력발생순위가 선순위라면 임차보증금 전액을 경매법원에 배당요구를 할 수 있다.

㉰ 소액임차인 우선배당과 확정일자의 효력에 의한 배당요구
소액임차인이 확정일자의 효력에 의하여 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우에는 우선 소액임차인의 우선변제권에 의한 배당을 받고 나머지 금액에 대하여는 확정일자의 효력순위에 따라 추가로 배당을 받을 수 있다.

⑤ 소액임차인이 아닌 일반임차인이 대항력 없이 확정일자만 있는 경우
소액임차인이 아닌 일반임차인이 이사와 주민등록을 이전할 당시 이미 세드는 집에 저당권 등이 있다면 그 일반임차인은 대항력이 없게 된다.
어느 일반임차인이 위와 같이 대항력은 없으나 계약서상에 확정일자만을 받아 놓은 경우 전세드는 집이 법원에서 경매될 때 일반임차인은 어떠한 조치를 취할 수 있는지를 살펴본다.
일반임차인이 대항력 없이 확정일자인만 있는 경우 그 효력순위가 2순위 이하인 경우이다. 이 때 확정일자 부 임차계약서에 의한 배당요구를 하여 그 순위에 따른 배당을 받도록 한다. 이 경우는 배당순위가 2순위 이하가 되므로 보증금 전액을 다 받지 못하게 되는 경우가 있는데, 받지 못한 나머지 보증금은 원래의 집주인으로부터 받을 수밖에 없게 된다.
그렇게 하려면 일단 전세보증금 반환청구소송을 하여 재판에서 이겨놓으면 향후 10년 안에 원래 집주인에게 받을 수 있는 길이 생기게 된다.
판결 후 10년이 지나가기 전에 원래의 집주인에 대하여 다시 판결을 받거나 압류를 하면 그 권리가 다시 10년 동안 또 계속연장 된다.
집주인(임대인)도 언젠가는 재산을 갖게 될 것이므로 연 12%의 이자를 놓은 셈치고, 지속적으로 집주인을 추적하여 받을 수 있다.
[다음호에 계속]
seng3030@hanmail.net
 
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