‘배당요구 종기’제도가 도입되지 않았던 시절에는 아파트, 연립, 다세대, 단독 등 주택 법원 경매에는 많은 위험이 도사리고 있었다.
즉, 입찰기일 당시에 배당요구가 되어있던 임차인이 낙찰허가결정 전에 배당요구를 취하하는 경우, 또는 입찰기일 당시에 배당요구 되어있지 않았던 임차인이 낙찰허가결정 전에 배당요구를 하는 경우 각각 낙찰자와 채권자 및 채무자에게 손해를 주거나 이익을 주게 된다.
지금은 배당요구 종기가 정해져 있어서 입찰이 실시되기 전에 배당받을 임차인이 확정되게 되어있다. 배당요구 종기 후에는 기왕의 배당요구를 철회 할 수도 없고, 새로운 배당요구를 할 수도 없다.
배당요구 종기 제도가 도입되어 있지 않았던 시절에는 다음과 같은 피해가 있게 되는 경우가 있었다. (지금은 「배당요구종기」 재도의 도입으로 이러한 피해는 없어졌다)
㉮ 입찰기일 당시에 배당요구 되어있던 대항력 있는 임차인이 낙찰허가결정전에 배당요구를 취하하는 경우
㉠ 입찰기일 당시에 대항력있는 임차인이 최선순위확정일자로 배당요구하고 있다가 낙찰허가결정 전에 취하하는 경우. 이 경우 낙찰자는 자신이 부담할 대항력 있는 임차인이 없다는 판단을 하고 높은 가격에서 매입결정을 하게 된다.채권자 측에서 보면 다소 높은 가격에서 팔릴지라도 최선순위 확정일자부 임차인이 먼저 배당을 받아가게 되므로 미수채권이 발생할 우려가 있다. 그런데, 입찰일로부터 낙찰허가결정일 사이에 임차인이 돌연 배당요구를 취하하게 되면 낙찰자와 채권자의 지위는 돌연하게 된다.
즉, 낙찰자는 임차인에 대한 보증금반환채무를 부담하게 되어 예측하지 못한 손해를 보게 되고, 후순위 채권자는 선순위 임차인이 배당권을 잃게됨으로써 임차인의 보증만큼 더 배당을 받게 된다.
㉡ 입찰기일 당시에 대항력 있는 임차인이 후순위 확정일자로 배당요구를 하고 있다가 낙찰허가 결정 전에 취하하는 경우. 이 경우에는 대항력 있는 임차인이 배당받을 만한 금액에 임차주택이 매각되는 경우 낙찰자의 지위에만 변동이 있게 된다.
임차인에게 배당이 돌아가지 않을 금액에서 임차주택이 매각되는 경우에는 대항력 있는 임차인이 배당요구를 취하하는 지의 여부에 아무도 영향을 받지 않는다.
낙찰자는 대항력 있는 임차인이 배당요구를 유지하면 전부 또는 일부를 배당받을 수 있음에도 불구하고 배당요구를 취하하는 경우 응찰 당시의 계산보다 대항력 있는 임차인이 배당받을 수 있었던 금액만큼 더 부담하게 되는 손실을 입게 된다.
㉯ 입찰기일 당시에는 배당요구 되어있지 않았던 대항력있는 임차인이 낙찰허가 결정전에 배당요구를 하는 경우
㉠ 확정일자의 효력순위가 최선순위인 경우
이 경우 낙찰자는 임차인의 임차보증금을 추가로 부담할 계산으로 응찰한 것이므로 임차인의 입찰기일 이후의 배당요구에 희하여 임차인이 임차주택의 매각대금으로부터 임차보증금을 배당받게 되므로 그 임차보증금만큼 예상 밖의 이득을 보게 된다.
한편, 채권자는 임차인이 배당요구를 하지 않으므로 인하여 대항력이 있는 것으로 판단되어 그 영향으로 유찰이 거듭되어 낮은 가액으로 경매부동산이 팔리게 되어 이미 채권 회수에 위험신호가 왔는데, 돌연스런 임차인의 배당요구로 인하여 임차인이 임차보증금을 선순위로 배당받아 가게 되어 손실이 증가된다.
㉡ 확정일자의 효력순위가 후순위인 경우
이 경우에는 채권자의 지위에는 크게 변동이 없고, 임차인이 배당요구에 의하여 전부 또는 일부를 배당받을 경우 낙찰자는 임차인이 배당 또는 금액만큼 이득을 보게 된다.
현재는 「배당요구종기 제도」의 도입으로 위와 같이 낙찰자가 불측의 피해를 볼 수 있는 위험한 경우는 없어졌다. [다음호에 계속]
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