② 소액임차보증금 우선배당 시 소액임차인이 여러 명 있는 경우
임우선변제금의 합계액이 경매된 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 주택가액의 2분의 1을 한도로 소액우선변제금에 충당하게 된다.
이 때 충당방법은 우선변제받을 전체임차인의 각 우선변제금 합산액에 대한 각 임차인의 우선변제금의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액의 분할한 금액을 각 임차인의 우선변제금으로 보아 이를 각 배당하게 된다.
아울러, 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우 이들을 1인의 임차인으로 보아, 각 보증금을 합산하여 소액임차인지의 여부를 정확히 판단해야 한다.
③ 소액임차인이 아닌 일반임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 경우
소액임차인이 아닌 일반임차인이 이사와 주민등록 이전 시까지 전세든 집에 저당권 등이 없었다면 그 임차인은 대항력을 갖게 된다.
또한 이런한 일반임차인이 계약서상에 확정일자인까지 받아놓은 경우 전세든 집이 법원에서 경매되는 때 일반임차인은 어떠한 조치를 취할 수 있는지 살펴본다.
위와 같은 경우 일반임차인은 대항력과 확정일자부 효력에 의한 배당요구를 선택적으로 행사할 수 있다.
이러한 선택의 최종시점은 배당요구 종기 전까지이다.
배당 요구한 임차인은 배당요구 종기 전에는 배당요구를 취하할 수 있으나 배당요구 종기일 이후에는 배당요구를 취하할 수 없다.
이는 최고가매수인의 지위를 보장하기 위하여서이다. 즉, 입차인이 배당 받은 것으로 권리분석을 하였는데, 낙찰허가 전에 배당요구를 철회할 수 있다면 대항력이 소생되는 결과를 가져와서 최고가매수신고인에게 불측의 손해를 초래하기 때문이다.
다음 제31회에서는 “구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배(8)”가 게재됩니다.
[다음호에 계속]
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