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김세영 법무사의 법원경매 비망록(備忘錄) [27회]
구슬이 서말이라도 꿰어야 보배4
등록날짜 [ 2022년01월25일 13시48분 ]
5. 임차인 권리행사의 8가지 모습(형태)

① 소액임차인이 아닌 일반임차인이 대항력만 있는 경우
소액임차인이 아닌 일반임차임(즉, 서울특별시에 있어서는 보증금 1억5천만원의 초과인 임차인, 지역별로 차이가 있음)이 이사와 주민등록 이전 시까지 전세 드는 집에 저당권 등 제한물권의 등기가 없었다면 그 임차인은 대항력을 갖게 된다.
만약, 어느 일반임차인이 위와 같은 대항력만을 갖추고 계약서상에 확정일자를 받아놓지 않았을 경우, 그 전세든 집이 법원에서 경매되는 때 어떠한 조치를 취할 수 있는지를 살펴본다.
임차인이 대항력을 갖추었다고 함은 전세보증금의 반환을 받지 않고는 집을 비워주지 않아도 되는 권리를 가졌다는 것을 말한다.
임차인의 전세보증금은 원래 임대차계약을 한 종전 집주인에게 돌려받는 것이 원칙이다. 그러나, 집이 경매 붙는 경황에 종전에 집주인은 이미 종적을 감추었거나 보증금 반환 능력이 없게 되는 것이 보통이다.
이제 법원경매에서 그 집을 산 낙찰자가 임차인에게 집을 비워 달라고 함은 당연한 일이다.
그러나 주택임대차보호법 제3조에 의하여 낙찰자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 되어 대항력 있는 임차인의 보증금반환 의무를 떠안게 된다.
따라서 대항력 있는 임차인은 낙찰자가 집을 비워달라고 할 때 거꾸로 보증금의 반환을 요구할 수 있다.
이 때 낙찰자가 대항력 있는 임차인을 상대로 법원에 건물명도소송을 제기하더라도 보증금반환을 전제로 한 일부 승소판결이 나기 때문에 임차인은 보증금을 떼일 염려는 없다.
명도소송을 걸어오는 경우 법정에 출석하여 자기주장을 이야기해야 하며, 미리 답변서를 작성하여 제출하는 것이 좋다. 
낙찰자가 명도소송을 제기하면 법원에서 소장부본과 최초변론기일소환장이 임차인에게 송달된다. 변론기일소환장에 적힌 사건번호를 답변서의 사건번호란에 적으면 된다.
원고는 낙찰자가 되고 피고는 임차인이 되므로 답변서에 그대로 적으면 된다.
입증방법은 자기의 주장을 뒷받침해주는 증인과 서류 등을 말하며, 원고가 낸 입증서류를 갑호증이라 하고, 피고가 낸 서류를 을호증이라고 한다. 
명도소송의 경우 임차인은 을호증으로서 임차주택의 임대차계약서, 등기사항전부증명서 기본으로 제출하여야 한다.

법원경매 절차에서 주택(단독, 아파트 등 주거용 건물)을 낙찰 받고자 할 때에는 꼭 대항력 있는 임차인이 있는 여부를 조사해야한다. 주택임대차보호법 제2조(적용범위)에서 언급된 주택의 범위는 상당히 넓다.
건물의 형태와 허가여부와 관계없이 사실상 주거로 사용되면 주택임대차보호법상의「주택」으로 본다.
① 허가, 무허가를 가리지 않는다.
② 건축물대장이나 등기부상의 용도에 구애 받지 않는다.
따라서, 근생시설, 업무시설, 공장, 무허가 건물 등에도 주택임차인이 있을 수 있다. 법원경매 응찰자는 경매공고문을 가자고 당해 동사무소에 가서 세대열람을 하여 주민등록이 되어 있는 사람이 어떻게 있는지 꼭 확인하여야 낭패를 면할 수 있다. 
경매절차에서 대항력을 행사하는 임차인은 법원에 아무런 신청을 하지 않아도 대항력의 행사에는 아무런 지장이 없다. [다음호에 계속] seng3030@hanmail.net
 
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