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김세영 법무사의 법원경매 비망록(備忘錄) [26회]
구슬이 서말이라도 꿰어야 보배3
등록날짜 [ 2022년01월12일 11시52분 ]
김세영 법무사 ▶전 북부지방법원 근무 ▶심우경영전략연구원장
2. 주택임차인이 계약서상에 확정일자를 받은 경우의 권리
임차인이 이사와 주민등록 그리고 계약서상에 확정일자를 받은 경우, 이 중 가장 늦은 날짜(또는 그 다음날)를 기준으로 하여 그 날짜에 해당하는 순위로 배당요구에 의해 법원경매배당시 배당을 받을 수 있다.
즉, 계약하자마자 계약서에 확정일자를 받았다고 하더라도 이사와 주민등록일이 늦어진다면 법원배당시의 기준일은 주민등록일이 기준일이 되고, 효력발생일은 그 다음날이 된다.
등기부상에 근저당권이 확정일자의 기준일보다 빠를 경우 그 근저당권자가 받고 남은 금액에 확정일자부 임차인이 배당을 받게 된다. 이 때 보증금의 액수에는 제한이 없다.
확정일자부 임차인의 순위에 이르기까지 매각대금이 남아있다면 그 한도 내에서 얼마이든지 보증금을 전부 배당받을 수 있다.

3. 주택소액임차인의 우선변제제도
임차인의 보증금이 소액인 경우 그 중 일정액을 우선변제 해주는 제도가 소액임차인우선변제제도이다.
이러한 소액임차인우선변제의 해택을 보려면 이사와 주민등록일이 임차주택경매에 붙여진다는 경매기입등기일 이전에 마쳐져 있어야 한다.
즉, 아무리 소액임차인이라고 하더라도 이미 경매기입등기가 된 뒤에 이사를 와서 주민등록을 하여서는 소액임차인우선변제제도의 해택을 볼 수는 없다.
소액임차인의 범위는 지역에 따라 보증금의 액수를 기준으로 그 범위를 달리하고 있다. 또한 이 보증금 중 우선변제를 해주는 일정금액도 지역에 따라 다르게 하고 있다. 
주택임대차보호법시행령 2021.5.11.자 변경기준은 아래 표와 같다.

4. 보증금을 배당받기 위하여는 반드시 법원에 배당 요구를 하여야 한다
확정일자부 임차인이든, 소액임차인이든 법원경매매각대금으로부터 배당을 받기 위하여는 배당요구를 법원에 제출하여야 한다.
배당요구는 법원에 비치된 배당요구서에 해당사항을 기재하고 계약서 사본과 주민등록등본을 첨부하여 법원경매접수계에 접수하면 된다.
[다음호에 계속]
seng3030@hanmail.net
 
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