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김세영 법무사의 법원경매 비망록(備忘錄) [25회]
구슬이 서말이라도 꿰어야 보배2
등록날짜 [ 2021년12월22일 13시34분 ]
L씨는 위의 R씨와 같은 집에 방 하나 부엌 하나에 세들어 살고 있었다.
L씨도 R씨와 같은 생각으로 배당요구를 하지 않았다.
L씨는 R씨가 법원에 갔다온 얘기를 듣고 큰일이다 싶어 다음날 법원 앞에 아는 법무사 사무실로 달려갔다.
법무사에게 자초지종을 얘기하고 L씨의 보증금도 R씨처럼 법원에 못받는건지 알아봐달라고 부탁했다.
법무사는 법원경매계에 가서 기록을 열람해야 자세한 내막을 알 수 있으니 집에 가있으면 연락을 주겠다고 했다. 
다음날 법무사 사무소에게 전화가 왔다. L씨는 한걸음에 법무사 사무소로 달려갔다. 법무사는 자세하게 L씨의 권리관계에 대하여 말해주었다.
“L씨의 경우에는 보증금 금액이 적어서 소액임차인인 경우인데, 이 경우에도 법원에 배당요구를 하면 그 중 일정액을 배당받을 수 있다.
그런데 배당요구를 하지 않았기 때문에 법원에 배당절차에서는 배당을 못받은 것이다.
그런데 소액임차인의 보증금 중에서 일정액의 배당권은 이미 확정된 권리이므로 소액임차인이 배당요구하였다면 받았을 보증금 중 일정액을 소액임차인이 배당요구하지 않음으로 인하여 더 배당을 받게 된 채권자에게 부당이득반환청구를 할 수 있다.
지금 C은행이 L씨의 보증금 중 일정액을 더 받아갔으니까 은행에 가서 얘기하면 받을 수 있을 것이다.
만약 은행이 순순히 내어주지 않으면 은행을 상대로 부당이득반환청구소송을 하면 이기게 되므로 그 소송에서 이긴 다음에 받으면 된다“는 내용이었다.
L씨는 한숨 돌렸지만 보증금 중 일정액 밖에는 못돌려 받으므로 나머지 금액은 떼이는 수밖에 없었다.
L씨도 계약서상에 R씨와 같은 날에 확정일자를 받았고, C은행의 저당권 설정일보다 주민등록과 확정일자일이 빠르므로 배당요구만 하였으면 보증금 전액을 법원으로부터 배당받을 수 있었을 터인데, 배당요구를 안 하는 바람에 소액임차인 우선배당금액에 대해서만 권리가 남아있게 되었고, 이것도 소송을 거쳐야 하는 번거로움이 따르게 되었다.

[비망록 요약]
임차인이 이사와 주민등록 및 계약서상에 확정일자를 받아 놓은 경우에 임차인이 갖게 되는 권리는 이사와 주민등록의 기준일, 확정일자의 순위, 보증금액의 많고 적음에 따라 아래와 같은 권리가 있게 된다.
1. 임차인이 대항력을 갖는 경우
임차인에게 대항력이 있다고 하는 것은 세든 집이 법원의 경매를 통하여 다른 사람에게 팔린다고 하더라도 임차인은 보증금의 반환을 받지 않는 이상 집을 경매에서 산 사람에게 비워주지 않아도 되는 권리를 말한다.
임차인이 위와 같은 대항력을 갖게 될려면 임차인이 임차 주택에 이사와 주민등록을 이전할 때까지 그 집의 등기부상에 아무런 가압류, 압류, 가등기, 가처분, 저당권, 근저당권 등의 제한물권이 등기되어 있지 않아야 한다.
즉, 등기부가 깨끗한 집에 이사를 가고, 즉시 주민등록을 이전하게 되면 대항력을 취득할 수 있는 것이다.
계약 당사와 이사할 때까지만 해도 아무런 제한물권 등이 없엇는데 주민등록을 이전하는 사이에 저당권 등이 등기되게 되면 대항력이 없게 된다.
따라서, 계약시 등기부가 깨끗한 집이라고 하더라도 집주인의 신의를 어기게 되면 큰 피해를 볼 수 있으니 필히 유의해야 한다.
이사와 주민등록시까지 저당권 등이 등기된다면 계약을 해지하고 손해배상을 한다는 조항을 특약사항으로 계약서에 넣는 것도 바림직하나, 이러한 특약이 있다고 하더라고 이 사실만으로는 제3자에게 주장할 수 없으므로 집주인의 신용과 인격을 잘 살펴봄이 보다 현실적인 처방이 될 것이다.[다음호에 계속] 
seng3030@hanmail.net
 
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