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김세영 법무사의 법원경매 비망록(備忘錄) [22회]
“경매 명심보감(3)”
등록날짜 [ 2021년11월09일 13시12분 ]
4. 아는 것이 곧 망하지 않는 것이다 ! 

경매부동산투자는 주식투자와 그 이익이 남는 기본적인 구조가 틀리다.
주식투자는 매입시점의 주가가 그 때부터 올라야 비로소 남게 되지만 경매부동산은 매입시점에 이미 시가보다 낮은 가격에서 사는 것이므로 사기만 하면 즉시에서 남는 것이다. 다만 무조건 사는 것이 아니라 ‘잘’ 사야 한다는 조건이 붙는다.
‘잘 산다는 것’은 위험성을 피하여 위험성이 없거나 적은 것에 투자한다는 것이다. 이를 위해서는 상당한 법률지식을 갖고 있어야 한다.
민법, 주택임대차보호법, 부동산등기법, 민사소송법 등에 관한 충분한 지식을 갖추어야 한다.

5. 횟수를 줄여라(多利小賣) !

필자가 법원경매 계장을 할 때 한 기일에 몇 건씩 부지런히 물건을 사는 사람들을 간혹 보았다. 큰 물건도 아니고 소형 아파트와 연립을 수집하듯이 사는 것이다.
내막을 물은 즉, 10억 정도를 가지고 매 기일 2억원 내외의 물건을 5개 내외로 산다는 것이다.
물건의 1회전 기간을 5~6개월로 잡고, 1물건당 1,000만 원 정도의 이익이 되면 판다는 것이었다. 세금 문제는 어떻게 하느냐고 물으니 아예 부동산매매업자로 세무서에 등록을 하고 세금 전부 빠짐없이 낸다고 하였다.
요즈음 경매부동산투자가 대중화되면서 매입시기가 빨라지고 있어 첫 기일에 팔리는 경우가 많다.
이러한 경향은 물건의 가액이 작을수록 심하다.
반면 물건의 규모가 큰 것은 오히려 유찰횟수가 많다.
그렇다면 순수투자자는 규모가 적은 부동산을 분주히 사고파는 것보다는 규모가 큰 부동산을 드문드문 사고파는 것이 노력이 덜 들고 더 남기는 길이 될 것이다.

6. 자문위원회를 두어라 !

법원경매부동산투자는 일반매매와는 달리 권리분석의 위험부담을 매수인이 지는 제도 아래서 이루어진다.
따라서 권리분석에 관한 상당한 지식이 있어야 한다.
이러한 지식은 하루아침에 법률서적 몇 권으로 세미나나 설명회에 한두 번 참석한 것으로 획득할 수 있는 것이 아니다.
필자가 경매계장을 하면서 살펴보면 그야말로 사면 남는다는 일념으로 법원경매부동산을 사는 사람들이 적지 않다는 데 놀랐다.
지뢰처럼 도사리고 있는 각종 위험요소에도 아랑곳 하지 않고 시세보다 낮은 가격에 샀다는 것만 갖고 기쁨을 구가하는 매수인들을 볼 때 참으로 강심장이라는 생각까지 들었다.
재경매 붙는 물건이 강심장의 매수인이 지불하는 대가가 어떻다는 것을 보여주고 있다.
권리분석이 잘못되어 결국 입찰보증금을 포기할 수밖에 없는 경우가 재경매 되는 경우이다.
더 나아가 잔대금을 완납한 뒤에야 권리분석이 잘못된 것을 발견하게 되면 그 손실은 입찰보증금 그 이상의 것이 됨은 불 보듯이 자명한 것이다.
자기 자신이 볼 수 있는 것에는 한계가 있다.
제3자의 눈으로 모든 이해타산과 욕심으로부터 해방되어 오로지 ‘사실로만 문제에 접근할 수 있는 자문위원’을 두는 것이 가장 바람직하다.
이 자문위원은 법무사, 변호사 등 법률전문가와 공인중개사, 양도세 전문 세무사 등 부동산전문가들이 가장 적합하다고 하겠다.
seng3030@hanmail.net
다음 제23회에서는  ‘경매 명심보감 (4)’  가  게재됩니다.
 
 
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