부동산 경매에서 핵심은 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 무엇인지와 낙찰가격을 어느 정도로 써야 할 것인가가 될 것이다.
이를 위해서는 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 구별할 줄 알아야 하고, 해당 부동산의 시세를 가늠할 수 있어야 한다.
1. 부동산 권리관계는 ‘등기사항증명서’에서 확인할 수 있다. 등기사항증명서는 표제부와 갑구, 을구로 구성되어 있다.
- 표제부에는 부동산의 주소, 지목, 면적, 건물의 구조 등이 기재되어 있어 해당 부동산의 외형을 알 수 있다.
- 갑구에는 소유자가 누구이며 그 소유권이 언제, 누구에게 이전되었는지가 기재되어 있다. 또한 가압류, 가처분, 가등기, 경매기입등기 등 소유권에 영향을 미치는 내용이 기재되어 있다.
- 을구에는 소유권 이외의 권리, 즉 근저당권, 전세권, 임차권, 지상권 등의 설정 및 변경사항이 기재되어 있다.
경매의 경우, 갑구와 을구에 기재된 권리 중 가장 날짜가 빠른 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권 등이 말소기준권리가 되어, 말소기준권리를 포함하여 이후의 권리는 소멸한다.
인수되는 권리, 즉 낙찰차가 떠안아야 하는 권리는 ①배당요구하지 않은 선순위 전세권, ②가처분, ③유치권, ④법정지상권, ⑤대항력있는 임차권 등이다.
2. 낙찰가격은 토지이용규제사항, 개별 및 표준지 공시지가, 실거래가 등을 종합, 가중치를 부여한 다음 부동산시세를 분석하고 낙찰가를 결정해야 한다.
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