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김세영 법무사의 법원경매 비망록(備忘錄) [17회]
제9화 공중에 떠 있는 아파트(2) (대지권 없는 집합건물)
등록날짜 [ 2021년08월25일 15시33분 ]
차를 홀짝홀짝 맛보면서 등기부등본을 들여다보던 영감님이 갑자기 굳어진 표정으로 M씨를 쳐다보았다.
"어이, 이거 봐! 여기 대지권은 어떻게 된 거야? 대지권등기가 안 된 거 아냐?"
"대지권이요? 그거 뭔데요?"
"대지권은 땅에 대한 권리지. 이 아파트는 아직 대지권등기가 안 되어 있는 것 같아."
"그게 뭐 어때서요?"
"대지권등기가 안 되어 있으면 건물만 산 건 데 그러면 한 3-4억 원 빠지지."
"예? 3-4억 원이 빠져요? 그럼 7억 원 밖에 안 나간단 말이예요?"

영감님의 말씀은 대지권이 없는 건물은 나중에 대지권에 관한 권리관계를 정리해야 하는 데 이 때 전소유자가 애를 먹인다는 것이다.
자세히 알아보니 이건 아파트는 재개발조합아파트인데, 전소유자가 원래 토지지분이 없고 건물만 가지고 있던 조합원이었고, 국공유지를 불하받은 토지대금이 정리되지 않았고, 이런저런 문제로 아파트의 토지준공이 이루어지지 않은 상태에서 건물만 준공을 받았다는 것이었다. 그래서 결국 그 토지지분을 사야 되는 꼴이 된다고 했다.
이 아파트의 대지권 지분 값이 한 4-5억 원가니 대지권이 안 되어 있는 상태에서 팔려면 4-5억 원이 빠지게 된다는 것이다.

"그럼 어떻게 되는 건가? 오히려 비싸게 산 게 아닌가?"
M씨는 갑자기 일이 왜 이렇게 되었는지 도무지 이해가 가지 않았다.
"그럼 그런 걸 법원에서 잘 설명을 해줘야지? 법원에 가서 따져야겠다. 가만있자, 어디 신문공고를 다시 보자."
M씨는 신문공고를 꺼내서 영감님에게 보였다.
"음 여기 비고란에 표시가 되어있구만. 여기 보게. '대지권 없음'이라고 써있지 않은가?"

M씨는 영감님이 가리키는 곳을 보니 분명히 '대지권 없음'이라고 적혀있었다.
왜 못 봤는지는 알 수가 없었다. 아마 대지권이라는 뜻을 모르니 눈에 안 들어온 모양이었다. M씨는 결국 애써 비싸게 아파트를 사고 나중에 대지권 문제로 돈이 더 들어가는 처지가 되었다.
M씨는 땅이 없는 공중에 뜬 아파트를 산 자신이 한심스러울 뿐이었다.

◆ 대지권이란 
대지를 사용할 권리를 말하는 것으로 집합건물(아파트, 연립, 다세대, 상가 등)에 있어서 건물과 이에 속한 토지 처분을 일체로 하기로 하고, 이를 등기부에 대지권으로 표시한 대지에 관한 권리를 말한다.
따라서 어떤 구분건물에 할당된 토지의 비율은 대지권 비율을 뜻하고, 이는 어떤 특정건물에 딸린 대지의 면적을 나타낸다.
보통 아파트를 분양할 때에는 토지지분과 건물값을 함께 지불하게 된다. 
이 때 토지지분을 대지권이라고 하며 건물과 일체로 처분하기로 하여 그 표시를 건물등기부에 하도록 되어있다.
그런데 건물등기가 된 후에도 여러 필지에 산재해 있는 대지소유권에 관한 정리가 늦어져 대지권등기가 늦게 되는 경우가 있다. 
이 경우 건물등기만 되어 있고 대지권등기가 안 된 상태에서 건물에 관한 경매신청이 있게 되면 건물만을 평가하여 매각하게 된다.
이 때 건물만 평가하여 이를 최저경매가로 삼아 매각하는 것이므로 매각대상은 건물만인 것이다.
따라서, 토지지분은 아직 등기가 되어있지 않으므로 경매에 붙일 방법이 없어 건물만을 경매신청한 것이므로 건물을 샀다고 하여 당연히 토지의 소유권을 취득하는 것은 아니다.
집합건물로서 이미 대지권등기가 건물등기부에 되어있다면 당연히 건물에 관한 매매에 대지권이 딸려서 매각되는 것이지만, 아직 대지권이 등기되지 아니한 때는 건물만 매각되는 것이고 따라서 토지지분은 나중에 따로 전소유자에게서 별도 매입하여야 한다. 주로 재개발아파트의 조합원 소유부분에 있을 수 있다. 그러므로 차후 토지지분을 매입할 계산을 하고 응찰가를 정해야 한다.(감정평가에 토지가액포함인지 여부를 살펴보아야한다)
 (내용관련 문의 seng3030@hanmail.net )
 다음 제18회에서는 제10화 '반풍수가 사람 잡는다'가  게재됩니다.
 
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