경매 매수자가 마치 임차인에게 대항력이 없는 것으로 착각할 수 있는 경우가 있으니 조심해야한다.
임차인이 대항력을 갖기 위해서는 임차인이 이사를 와서 주민등록을 끝마치기 전 에 이사 오는 집의 등기부에 저당권 등이 설정되어 있지 않아야 한다.
따라서 이미 등기부에 저당권A가 등기되어 있는 임차주택에는 임차인B가 이사와 주민등록을 마쳐도 대항력을 취득하지 못하는 것이다. 그런데 등기상 저당권이 기재되어 있다고 하더라도 그것이 이미 효력이 없는 저당권이 있는 경우가 있다.
이 경우에는 그 효력 없는 저당권의 다음 순위로서 임차인이 이사를 와서 주민등록을 마쳤더라도 이 경우의 임차인은 대항력을 갖게 된다.
외형상 효력 없는 저당권A가 선순위로 등기되어 있고, 그 다음 순위 임차인B가 대항요건을 갖추었다면, 일응 임차인B는 대항력을 못 갖춘 것으로 보이게 된다.
그런데, 저당권A가 효력이 없는 저당권이라면 임차인B가 선순위가 되므로 임차인B는 대항력을 갖춘 것으로 된다.
이런 경우에 이 부동산을 법원경매에서 산 사람은 대항력 있는 임차인이 있는 부동산을 산 것이 된다.
즉 ① 임차인이 배당요구종기까지 배당요구를 하지 않은 경우에는 임차인의 보증금을 경매에서 매수한 사람(낙찰자)가 부담하게 된다.
② 그러나, 임차인이 배당요구종기까지 배당요구를 한 경우에는 일응 매각대금의 잔액이 임차보증금을 초과하는 경우에는 경매절차에서 임차인의 보증금이 배당되므로 낙찰자의 부담 없게 된다.
S씨는 법원경매부동산이 시세보다 싸기는 하지만 권리분석을 잘못하면 자칫 손해를 볼 수도 있다는 이야기를 여러 사람으로부터 들었다.
대항력 있는 임차인이 있는지를 가려내는 방법으로는 매각대상주택의 등기부등본과 그 주택의 지번호수로 주민등록이 되어 있는 주민등록등본을 입수해 대조해보면 된다고 했다. 즉, 경매 공고문을 가지고 동사무소에 가서 세대열람을 하여보면 된다고 들었다.
S씨는 여러 차례 견학삼아 법원경매법정에 들러 입찰하는 모습을 구경도 하고 경매정보지 등을 구입하여 마땅한 매입대상물건을 물색하였다.
드디어 적절한 물건을 찾았다.
들은바 대로 부동산 등기부등본과 세대열람을 해서 비교해 보았다.
1순위 저당권 있고 바로 다음 순위가 주민등록을 한 임차인이 있는 것으로 판단되었다. 그러나 임차인의 주민등록 순위가 저당권 순위보다 늦어서 권리분석 상으로는 이상이 없는 것으로써 대항력이 없다고 판단되었다.
경제성도 최저입찰가가 시세보다 2,000만 원 정도 싼 것으로 조사되었다.
S씨는 최저경매가보다 500만원을 더 썼다
개찰 결과 S씨가 최고가 입찰자로 결정됐다.
차순위자는 S씨보다 100만원 적게 응찰했다. S씨는 흡족한 기분이 되어 그간 많은 조언을 해준 친구들과 축하주를 거나하게 하였다.
S씨는 잔대금을 내고 소유권이전등기를 마치고 낙찰 받은 집에 찾아가 임차인을 만났다. 집을 비워달라고 하니 임차인은 보증금의 반환 없이는 비워줄 수 없다는 것이었다.
"선생께서 집을 비워주지 않으면 명도소송을 해서 집행관을 시켜 비우는 수밖에 없습니다. 피차 번거로운 일이니 다음 달 보름까지 비워주세요."
"허! 무슨 소리예요? 당신은 내게 집을 비워달라고 할 권리가 없어요. 쓸데없는 말도 안 되는 소리 말고 꺼져요!"
"내가 법원경매에서 산 집인데 왜 비워달라는 권리가 없다는 말이요. 나가기 어려우면 몇 달 더 봐달라고 사정을 할 것인데 적반하장이군!"
"이봐요! 적반하장은 당신이에요. 난 대항력이 있다는 말이에요. 에이 재수 없게…" 임차인은 문을 쾅 닫고 말았다.
S씨는 고개를 갸우뚱했다. 저 임차인이 저렇게 당당하게 나오는 것은 아마 법률에 관해서 잘 모르기 때문이라는 생각이 들었다. 그래도 마음 한구석에 뭔가 꺼림직 한 기분이 들었다. (내용관련 문의 seng3030@hanmail.net )
다음 제15회에서는 제 8 화 <신기루 등기(2) >가 게재됩니다. |
