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김세영 법무사의 법원경매 비망록(備忘錄) [13회]
제7화 '부비트랩' (2)
등록날짜 [ 2021년06월23일 10시31분 ]
김세영 법무사 ▶전 북부지방법원 근무 ▶심우경영전략연구원장
☞ 대법원판례(62. 4. 18 1924민상1103)에 의하면 법정지상권의 성립요건은
① 토지와 건물이 동일인에게 속할 것.
② 경매 이외의 매매, 기타의 원인에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 것.
③ 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것.

위의 요건이 갖추어지면 민법 제366조에 의한 법정지상권과 동일 내용의 권리를 갖게 된다. [민법 제366조(법정지상권)  저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상 건물이 다른 소유자에게 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.]
그런데 자기는 경매신청 원인인 저당권설정 전에 토지, 건물을 모두 가지고 있는 전 소유자에게서 건물만을 샀다.
이 건물은 무허가 건물이기 때문에 무허가 건물대장에 등재되어 있으며, 등기는 되어있지 않았다. 토지소유자가 건축한 건물이므로 미등기라 할지라도 건축주인 토지소유자가 원시 취득한 상태이다. 따라서 동일 소유자로부터 건물만 산 자기는 법정지상권이 있다.
그러나 이미 관습법상 법정지상권을 취득하고 있는 도중에 토지만 저당권이 설정되고, 그에 의해 토지만 경매가 된 것이므로 이번 건 경매와 관계없이 이미 법정지상권을 취득한 상태이므로 법정기간 동안 지상권자로서의 권리를 당당히 행사할 수 있다. 이런 내용이었다.
G씨는 눈이 휘둥그레졌다.
건물주인의 법률전문가 뺨치는 수준의 해박한 법률지식에 놀랐고, 땅을 샀으되 권리를 30년 동안이나 행사할 수 없다니 망했다는 사실에 놀랐다.
"아니, 선생님! 선생님 말씀이 옳은지는 확인해봐야 알겠지만, 혹시 법률전문직에 계십니까?"
"아니요.  법률에 대해 내가 아는 건 이게 전부요. 이 집을 사가지고 나도 얼마나 맘 고생을 했는지 몰라요.
이 집이 무허가지만 꽤 잘 지었어요.  전세로 전전하느니 무허가라도 내집이 좋겠거니 하고 샀는데, 사자마자 땅주인이 땅을 저당 잡히는 거예요. 그때 은행직원들이 와서 건물이 있으니 지상권을 설정할 수도 없을 것 같으며 지상권을 설정할 수 없으면 융자해줄 수도 없다.  그러니 땅주인이 대출받으려면 이 건물을 철거하기로 하는 특약서를 작성해 달라는 거였어요. 아무리 생각해도 저로서는 알 수 없는 말들이고, 무언가 육감이 좋지 않아 제가 아는 법률사무실에 가서 자초지종을 애기하고 철거한다는 특약서를 작성해 주어야 할지, 말아야 할지를 물었지요. 그때 그 사무실에서는 내가 관습법상 법정지상권이라는 것을 취득한 상태이니 그런 특약서를 써주면 나중에 땅이 경매될 때에 경매에서 집을 산 사람이 철거를 요구하면 철거해주어야 한다는 설명을 자세히 해주었어요.  그때 책을 보면서 지상권에 대해서 조금 공부를 했지요."
G씨는 기가 찼다.
이런 일이 있을 수도 있구나.  어쩐지 최저입찰가가 지나치게 낮더라니, 완전히 방심을 하고 정글을 지나가다 적군의 부비트랩에 걸린 꼴이었다.
법원경매에서 최저입찰가가 현저히 낮은 경우는 그 이유가 있을 것이라는 점을 명심하고 전문가에게 의뢰하여 권리분석을 정확히 하여야 뜻밖의 손실을 방지할 수 있다.

※ 등기된 건물의 소유자가 일정한 요건 하에서 법정지상권을 취득하게 된다는 것은 일반적으로 잘 알려져 있다.
그러나, 지상건물이 미등기인 경우에도 법정지상권의 대상이 되는 지 여부에 관해서는 그리 잘 알려져 있지 않아 착오를 불러일으킬 여지가 있다.
대지소유자가 건물을 새로 지은 경우에는 그 건물을 대지소유자가 원시취득하게 되어 보존 등기여부와는 관계없이 소유권을 취하게 되므로, 그 건물이 미등기건물이거나 무허가건물이라 할지라도 일정한 요건하에서 대지의 소유권만 취득한 자에 대하여 법정지상권이 발생하게 된다(대법원판례 1988. 4. 12 87다카2404)는 점에 유의하여야한다.
(내용관련 문의 seng3030@hanmail.net )
다음 제14회에서는 제 8 화 '신기루 등기'가 게재됩니다.
 
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