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김세영 법무사의 법원경매 비망록(備忘錄) [11회]
제 6 화 소경 제 닭 잡아먹기(2)
등록날짜 [ 2021년05월18일 14시13분 ]
김세영 법무사 ▶전 북부지방법원 근무 ▶심우인생경영전략연구원 원장
낙찰받기 전에는 분명히 이익이 되는 것 같았는데, 최고가 입찰자로 결정되어 법정을 나서는 데 웬 사람이󰡒선생님, 거 대항력 있는 물건인데 그렇게 높게 사도 괜찮습니까? 나는 좀 더 떨어지면 살려고 지켜보고 있었는데…한번 잘 검토해 보세요.󰡓하는 것이었다.
"제가 그 대항력 있는 사람인데요."
"아.  임차인이시라고.  그러면 전세보증금은 포기한단 말씀이군요?"
"전세보증금을 포기해요? 왜요?"
"배당요구를 했습니까?"
"아니요.  배당요구를 해야 합니까?"
"혹시 계약서에 확정일자를 안 받은 것 아니에요?"
"확정일자요? 그런 것 안 받았는데요."
"그러면 지금 헛고생 하고 있는 겁니다.  가만 놔두면 보증금은 떼일 염려가 없는데 괜히 낙찰 받아서 '소경 제 닭 잡아먹기'가 된 겁니다."
"네에?"

그 사람은 알 수 없는 말을 던지고 총총히 사라졌다.
P씨는 이튿날 아는 법률사무실에 가서 자초지종을 애기하고 나서 궁금증을 일일이 물어보았다. 
"이렇게 됐는데 어떻게 된 겁니까?"
"괜한 일 하셨습니다.  그냥 입찰보증금만 떼이고 마시는 것이 낫겠는데요."
"보증금이 3,600만 원인데요?!"
"3,600만 원이 문제가 아니고, 전세보증금 3억5천만 원이 날아가게 되었어요."
"그건 무슨 애기입니까?"
"만약 P선생께서 그 집을 안사고 다른 사람이 사면 그 집을 산 사람이 P선생의 보증금 3억5천만을 물어주게 되어 있는데, P선생이 그 집을 샀으므로 P선생이 낙찰자가 되면 P선생이 P선생에게 스스로 물어주는 꼴이 되는 것 입니다.  그러니 전세보증금만 떼이게 된 것과 같은 것이지요."
P씨는 그제서야 무슨 애기인지 알 것 같았지만 확연하게 이해되지는 않았다.

다른 법률사무소에서 찾아가서 좀 더 자세히 설명을 들었다.
"P선생의 생각대로 되려면 P선생의 전세계약서상에 확정일자를 받았어야 됩니다. 그리고 배당요구종기 전에 확정일자 있는 계약서와 주민등록등본을 함께 법원 경매계에 배당요구서를 작성하여 제출하였어야 합니다.  P선생은 경우 그 집에 아직 저당권들이 설정되기 전이었으므로 이사와 주민등록을 마치고 즉시 확정일자를 받았다면 법원에 배당요구를 함으로써 그 집이 팔린 돈에서 전세보증금을 우선적으로 배당 받을 수 있습니다.
위와 같은 경우에 P선생은 지금처럼 최고가 입찰자로 낙찰되면, P선생이 법원으로부터 배당받을 전세보증금과 P선생이 법원에 낼 매각대금을 서로 상계하여 달라는 신청을 할 수 있습니다.
그렇다면 P선생의 생각처럼 선순위로 배당을 받게 되지요.  그러나 지금의 P선생은 계약서상에 확정일자를 받아놓지 않았기 때문에 배당요구를 할 자격 자체가 없습니다.  따라서 매각대금은 전부 법원에 내야 하지만 배당받을 것은 아무 것도 없는 것입니다.
결국 다른 사람이 샀다면 P선생은 그 사람에게 대항력을 행사해서 전세보증금을 받을 수 있었는데, 스스로 매입을 해서 자기에게 자기가 대항력을 행사하는 격이 되어 헛일을 하신 것이 되었다는 것 입니다."
"그러면 괜히 들떠 헛 계산으로 입찰보증금 3,500만 원만 버린 꼴이 되었군요."
"예, 그런 셈이지요."
"그 돈을 찾는 방법은 없습니까?"
"있기는 있는데 확실하지는 않습니다.  만약 경매가 취하되거나 취소되는 경우에는 찾을 수 있습니다. 그리고 지금 낙찰불허가신청을 하여 경매법원에서 받아들여주면 가능합니다.  한번 대항력 있는 임차인이 무지로 응찰하여 큰 손해를 보게 되었다는 점을 들어 낙찰불허가신청을 해보시지요.  그러나 낙찰 불허가가 결정되리라고는 장담하지 못합니다."
"예! 지푸라기라고 잡아봐야지요."
P씨는 힘없이 법률사무실을 나섰다.

그래도 최악의 경우 3억5천만 원에서 입찰보증금 3,500만 원만 손해보고3억1,500만 원은 건지 셈이니 그나마 다행이라고 위안을 삼았다.
'소경 제 닭 잡아먹기 입니다'라던 낯모르던 사람의 말이 귓전에서 웅웅거렸다. 법원경매에 대하여 공부를 해야겠다. 이런 경우를 당하고 보니 '아는 것이 힘이다'라는 말이 이해가 되었다.

※ 대항력이라고 함은 두 당사자 사이의 권리의무관계를 제3자에게 주장하여 그 제3자에게 권리를 행사할 수 있게 하는 것을 말한다.
주택임대차계약에 있어서 그 계약의 효력은 원칙적으로 임대인과 임차인 사이에서만 발생되므로 보증금의 반환 의무도 임대인에게만 있게 된다.  그러나, 최선순위제한물권 등 설정일보다 먼저 이사와 주민등록을 마친 임차인이 있는 주택의 경우에는 그 주택을 법원경매로부터 산 사람이 그 보증금에 대하여 책임을 지도록 되어 있다.  이러한 경우를 대항력 있는 임차인이 있는 것이라고 한다.
이때 그 임차인 스스로가 그 집을 법원경매로부터 사게되면 자신의 임차보증금의 반환의무를 자신이 지게 되는 꼴이 되므로 잘 살펴보아야한다.
(내용관련 문의 seng3030@hanmail.net )
다음 제12회에서는 제 7 화 '부비트랩(1)'  게재됩니다.
 
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