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김세영 법무사의 법원경매 비망록(備忘錄) [9회]
제5화 침묵은 대항력이다.
등록날짜 [ 2021년04월21일 10시27분 ]
김세영 법무사 ▶전 북부지방법원 근무 ▶한국임대차보호법연구 홍보원 원장
권리신고나 배당요구 하지 않은 대항력 있는 임차인도 있을 수 있다.
배당요구를 하지 않은 대항력 있는 임차인의 위력은 가히 매수인을 망하게 할 만 하다. 경매기록상에 임차보증금 액수도 나타나지 않으므로 매수인이 부담해야할 금액조차 알 수 없는 상태가 된다. 대항력 있는 임차인 현황이 물건명세서에 전부 나타나 있으면 다행이지만, 그렇지 못한 경우도 있다는 점에서 유의해야한다. 이때는 매수인이 스스로 임차인 현황을 동사무소에 세대열람을 통하여 확인하여야만 불의의 피해를 방지할 수 있다.

K씨는 무척 기분이 좋았다.
최초감정가가 5억 원인 연립주택을 2억5120만 원에 법원경매에서 낙찰 받았기 때문이다.
K씨는 전세금으로 '내 집 마련'이 가능하다는 말을 듣고 법원경매에 관심을 갖게 되었다.
자신이 갖고 있는 돈에 맞는 것이 눈에 잘 띄지 않아 조바심을 내던 중 이번에 산 연립주택의 경매공고를 대법원법원경매 사이트에서 발견하였다. 
경매 당일 아침 일찍 법원에 나가서 입찰서 쓰는 방식을 알아보고 법정에 비치된 입찰서를 작성하였다. 행여 다른 사람들에게 눈치 채일까 봐 입찰서를 구내식당으로 들고 가서 학교 때 시험 보듯이 가리고 입찰서를 작성했다. 
K씨는 입찰일로부터 한 달여 뒤에 잔금을 법원에 납부하고 등기이전 절차까지 밟았다. 
어떤 사람의 애기가 잔대금을 내고 등기하기 전에 낙찰 받은 집에 가서 둘러보려고 하다가 임차인에게 봉변을 당했다고 했다. 이제 등기이전을 했으니 내 집이 된 것이다.
K씨는 등기부등본 1통을 떼어 안주머니에 넣고 발걸음도 당당하게 연립주택으로 향했다.
벨을 누르고 나니 30세 중반쯤 되는 여인네가 잠긴 문을 반만 열고 누구냐고 물었다.
"저는 이 집을 법원경매에서 산 사람인데요. 세를 드신 분이신가요?"
"그래서요?"
어, 이상하다. 집주인이 왔는데 뻣뻣한 태도에 K씨는 다소 의문스러웠다.

"저희가 다음 달 말에 이사를 와야 하는 데 비워주셔야 되겠는데요."
"비워요? 우린 그냥 살기로 했어요."
"그냥 살기로 했다니요? 집주인이 전데 저와 상의도 없이 그냥 산단 말입니까?"
"왜요? 그냥 살면 안되나요? 그러면 우리 보증금 3억5천만 원 하고 이사비용을 주세요."
"보증 3억5천만 원 하고 이사비용을 달라고요? 법원에서 그런 애기는 없었는데요."
"그건 우리는 모르고, 아저씨가 주인이라면서 집을 비워달라니 우리 보증금을 주면 되는 거  아니예요?"

K씨는 순간 이거 뭔가 잘못된 것 같았다. 보증금 3억5천만 원을 달라니. 세든 사람이 배당 요구한 것이 없다고 했는데. 그러면 물어 줄 것도 없는 것으로 생각했는데. 2억5120만 원을 법원에 냈는데, 보증금 3억5천만 원을 또 물어준다면 6억120만 원에 산 것이 되는 게 아닌가? 그럼 그냥 사는 것보다 오히려 훨씬 더 비싸지 않은가? 분명히 법원경매부동산은 싸다고 들었는데 도대체 어떻게 된 것일까? 별 이상한 사람 다 보겠다는 눈초리로 쏘아보던 여인은 '쾅'하고 문을 닫아버린다.

"이거 도대체 어떻게 된 겁니까?"
K씨는 이전등기 신청서를 맡겼던 법무사 사무실에 가서 법무사에게 물었다.
법무사는 이해관계인 확인서를 써주면서 그 연립주택에 주민등록이 몇 사람이나 되어있는지 있는 대로 주민등록등본을 떼어오라고 하였다.
K씨는 부랴부랴 동사무소에 가서 세대열람을 해보니 2세대가 등재되어 있었다. 숨이 턱에 차 법무사 사무실로 갔다. 법무사는 등기부와 주민등록등본을 번갈아 가며 살펴보더니,
"이거 큰일 났군."
"왜 그러세요?"
"이것 보세요"

법무사의 설명은 이러했다.
"여기 을구에 저당권들이 쭉 있지요. 이중 제일 위쪽에, 즉 제일 먼저 설정된 저당권등기일보다 여기 이 사람이 세든 사람인데 이 세든 사람이 먼저 주민등록을 한 것이 보이지요. 이럴 때는 임차인에게 대항력이라는 것이 있기 때문에 법원경매에서 그 집을 산 사람이 세든 사람에게 보증금을 물어주어야 해요."
K씨는 무슨 애기인지 전부 알아들을 수는 없지만 임차인에게 대항력이라는 게 있기 때문에 그 보증금을 물어주어야 한다는 얘기인 것 같았다. 그럼 법원에서는 왜 그런 애기를 안 해주었단 말인가? 법원에서 책임져야 되지 않은가? 법무사 애기는 법원에서는 그런 애기를 해주지도 않고 해줄 의무도 없단다. 모든 것을 사는 사람이 잘 알아보고 사야 한다고 했다.
다만, 살 때 대항력 있는 임차인이 있는지도 모르고 산 경우, 낙찰허가결정 전에 낙찰불허가신청을 할 수 있고, 그것을 못한 경우 낙찰허가결정일로부터 7일 이내에 항고라는 것을 할 수 있었는데 지금은 그것도 모두 늦었다는 것이다.
K씨는 막연히 전세금으로 내 집 마련을 할 수 있다는 단순한 생각만으로 '침묵은 대항력이다'라는 사실을 미처 알지 못하고 크나큰 손해를 보게 되었다.

법원경매에서 주택(단독, 연립, 아파트, 기타 주거용 건물)을 매입할 때에는 반드시 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 확인하여야 한다.
법원의 경매 기록에 임차인 현황이 나타나 있지 않다고 하더라도 그 집에 대항력 있는 임차인이 있을 수 있으므로 매수인이 직접 동사무소를 방문하여 그 집의 지번, 호수에 주민등록이 되어있는 임차인이 있는지를 확인하여야 한다. 대항력 있는 임차인은 법원에 아무런 신고를 하지 않아도 낙찰자에게 그 권리를 주장할 수 있으므로 법원에 권리신고 또는 배당 요구된 임차인이 없다고 하더라도 맥 놓고 안심해서는 큰 손해를 보는 경우가 있을 수 있다.
(내용관련 문의seng3030@hanmail.net )
다음 제10회에서는 제6화 '소경 제 닭 잡아먹기'가 게재됩니다.
 
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