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상가건물임차인의 대항력 등 (3)
1. 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우
상가건물임대차보호법 제3조 제3항은 「이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.」 라고 규정하고 있으며, 제3조 제4항에는 「제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다」 라고 규정되어 있다.
1) “준용(準用)” 의 뜻
법조문에 다른 법률과의 관계를 말할 때 “적용한다”라는 표현과 “준용한다”라는 표현이 등장하는 데 그 차이에 관하여 ‘정부입법지원센터’의 설명을 보면 다음과 같다.
「특정조문을 그와 성질이 유사한 규율 대상에 대해 그 성질에 다라 다소 수정하여 적용할 때 이를 ‘준용한다’고 표현한다. 반면에, 어떤 사항을 규율하기 위하여 만들어진 조문을 조금도 수정하지 않고 그와 성질이 같은 규율 대상에 사용할 때에는 ‘적용한다’로 표현한다.」
상가건물임대차보호법은 민법에 대한 특별법으로서 ‘어떤 사안’에 대하여 그 성질이 유사할 경우에 민법조항을 다소 수정하여 적용하도록 한 규정들이 있다.
2) 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항의 내용과 그 뜻
민법 제575조(제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임)
① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
② 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.
③ 전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.
민법 제575조는 임차건물을 매수한 매수인이 임차인이 있다는 사실을 몰랐다하더라도 손해배상을 청구하는 것은 되지만, 매매계약을 해제할 수는 없다는 것으로 임차인 보호와 관련되어 들어간 조항이다.
3) 「민법」 제578조의 내용과 그 뜻
제578조(경매와 매도인의 담보책임)
① 경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금 감액의 청구를 할 수 있다.
② 전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.
③ 전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.
민법 제578조는 임차건물을 매수한 매수인이 임차인이 있다는 사실을 몰랐을 경우에 경락대금의 감액청구나 관련자들에게 손해배상청구를 할 수 있다는 뜻이다.
4) 「민법」 제536조의 내용과 그 뜻
제536조(동시이행의 항변권)
① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.
민법 제536조는 대항력 있는 임차인은 임대인 또는 그 지위를 승계한 자로부터 보증금을 돌려받기 전에는 집을 비워주지 않아도 된다는 것을 뜻한다.
(다음 “제10회 확정일자 부여 및 임대차정보의 제공) |
