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김세영 법무사의 법원경매 비망록(備忘錄) [8회]
제4화 미상(未詳)은 미심쩍다(2)
등록날짜 [ 2021년04월07일 10시22분 ]
현황조사서 등에 '미상(未詳)'이라고 기재되어 있는 경우

휴일에 다시 그 건물로 가서 3층 사람을 만났다. N씨가 경매에서 물건을 산 사람인데 여러 차례 왔었지만 문이 잠겨 못 만났다고 하니, 3층 임차인은 의외로 정중하게 죄송하다면서 그동안 해외여행을 갔다 어제 도착했다고 했다. 거실에 들어가 보니 상당히 고급스럽게 꾸며져 있었다.
"사실은 이 건물 전 주인과 동서지간입니다. 이 집을  지울 때 돈이 부족하다고 해서 마침 저도 아파트를 사려고 하던 참 이어서 집이 완공되면 3층이 주거용으로 꾸며져 있으니까 제가 들어와 살기로 하였습니다. 집이 다 되어서 준공이 나자마자 이사를 와서 주민등록을 이전했습니다. 아무리 동서지간이라지만 계약서룰 작성하자고 해서 1억 5,000만 원에 전세계약을 했습니다.  계약서상에 확정일자를 받아놓으면 전세등기를 한 것과 같다고 해서 확정일자만 받았습니다. 여기 이것이 계약서입니다. 어제 와서 법원 앞 변호사 친구에게 물어보니 배당요구를 했었다면 배당을 받을 수 있었는데 늦었다고 하더군요."
"그러시면 저희하고 재계약을 하겠습니까? 그냥 비워주시겠습니까?"
"뭐, 여기에 살고 싶은 마음이 없어졌어요. 비워드리지요. 그 대신 2달 정도의 시간을 주세요. 그리고 계약금으로 쓰게 2,000만 원 정도를 먼저주시고 나머지는 이사 가는 날 주시면 되겠습니다."
"네? 무슨 돈을 제가 드립니까? 나가시면 나가시고, 재계약을 원하시면 보증금을 다시 정해서 제게 내셔야 되지 않습니까?"
"잘 모르시는군요? 그러실 것 같아서 여기 제 주민등록등본하고 계약서 사본을 준비해놨습니다. 가지고 가셔서 등기부등본을 떼어 아시는 데 가서 물어보시지요? 저는 이만 바빠서 실례합니다."
3층 임차인은 점잖게 일어나서 방문을 열었다. N씨는 얼떨결에 등을 떠밀리다시피 3층을 내려왔다.

이튿날 N씨는 명도소송을 맡긴 법률사무소로 갔다. 자초지종을 얘기하고 어떻게 된 것인가를 물었다.
변호사는 지난번 명도 소송을 하려고 떼어놓은 등기부등본과 3층 임차인 말이 맞는다는 것이다. 임차인보증금으로 계약서상에 적힌 1억 5,000만 원을 물어줘야 3층 사람을 내보낼 수 있다는 것이다.
"아니, 근린생활시설인데도 주택임대차보호법의 보호를 받습니까?" "주택임대차보호법의 적용대상은 공부상의 등재와는 관계없이 실제 주거용으로 사용하는 건물이면 모두 적용됩니다."
"그럼 법원물건명세서에 '임차인 미상' 이라고 적힌 것은 법원에서 어떤 책임이 없나요?"
"임차인 미상이라는 것은 임차인이 있는지 없는지 조사가 안 되었다는 것이지 임차인이 없다는 얘기는 아닙니다. 임차인 현황조사가 불명확해서 물건을 사는 데 가격판단을 잘못했을 경우 법원에 이의할 수 있는 방법이 2가지 있습니다.  그다음 낙찰허가결정 후 7일 이내에 항고를 제기할 수 있습니다. 그런데 이러한 기간이 모두 지난 경우에는 자동으로 치유되어 별도의 이의를 제기할 방도가 없게 됩니다."
"휴-우, 복잡하군요."

N씨는 법원경매를 통한 건물을 5억 500만 원에 샀지만 대항력 있는 임차인이 있다는 것을 몰랐기 때문에 매입가격 판단을 잘못했다.
결국 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 5,000만 원을 추가로 부담하여 6억 5,500만 원에 산 것이 되고 말았다. 시세가 6억 5,000정도인데 구태여 애쓰고 법원경매에서 살 까닭이 없는 것이다. 괜히 헛된 일에 애만 쓴 꼴이 된 것이다.
법원에서 부동산을 매각한다는 공고를 하기 전에 집행관에게 임대차현황을 조사하여 법원에 보고하도록 하여 그 보고 내용을 물건명세서에 적어두도록 하고 있다. 그런데, 이 집행관의 임대차현황 보고서 정확히 이루어지지 않을 수도 있다는데 유의하여야한다, 
따라서 주택을 매입하려고 할 때에는 법원에 비치된 물건명세서에 기재된 임대차현황만 믿지 말고, 매입자 스스로 동사무소를 방문하여 사고자 하는 주택의 지번(아파트 등은 동, 호수)에 주민등록이 되어있는 세대주가 몇 사람인 지를 열람하여 권리분석에 반드시 참고 하여야한다 (이 때 동사무소에 법원경매공고문을 인터넷에서 출력하여 가지고가서 경매물건을 사려한다고 말하시면 됩니다.)
(내용관련 문의 seng3030@hanmail.net )
다음 제9회에서는 제5화 '침묵은 대항력이다' 가 게재됩니다.
 
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