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김세영 법무사의 상가건물임대차보호법 알기 쉬운 해설 [제17회]
등록날짜 [ 2020년03월24일 18시09분 ]
임차인의 보증금의 회수 (6)

6. 법원경매에 의한 보증금의 회수 절차 안내 (1)

1) 임차인이 임대인을 상대로 한 보증금반환청구소송 제기
임대차기간이 만료되었는데에도 임대인이 보증금을 내어주지 않는다면 결국 임차    인이 임대인을 상대로 법원에 '보증금 반환 청구 소송'을 제기해야한다.
관할법원은 임대인의 주소지를 관할하는 법원이 원칙이나 임차건물소제지 법원에 소장을 제출하여도 된다. 이 때 소정의 인지대와 송달료를 법원에 납부하여야한다.
법원 종합 민원실에 가면 소장 작성 양식이 비치되어 있다. 
준비서류로는 임대차계약서 사본, 계약기간 만료 통지의 내용증명 우편 사본, 임차부동산의 등기사항전부증명서(종전 등기부 등본) 등이 필요하다.
본인이 작성하기 어려우면 법무사 사무소에 의뢰하면 다소 비용이 들지만 편리하고 실수하는 부분을 점검받을 수 있다.

2) 보증금반환청구소송에서 승소판결 등
보증금반환청구소송이 종료되어 판결문이 송달되기까지는 대략 6개월 정도가 소요되며, 다툼이 있는 경우에는 1-2년도 소요되기도 한다.

3) 집행문 및 송달확정 증명 발급
원고(임차인) 승소의 핀결문이 피고(임대인)에게 송달되고 14일이 지나도록 항소를 하지 않으면 판결은 확정된다. 이때에 원고(임차인)는 송달받은 판결문을 법원에 가지고 가서 집행문 부여신청 과 송달 및 확정증명을 발급 받아야한다. 

4) 임차상가에 대한 강제경매 신청
위 3)의 서류와 임차상가의 등기사항전부증명 등 필요서류를 갖추어서 법원 종합접수실에 비치된 강제경매 신청서를 작성하여 임차상가 소재지 법원 제출한다.
이때에도 인지대 및 송달료 그리고 집행비용을 예납하여야한다.
역시 본인이 작성하기 어려우면 법무사 사무소에 의뢰하면 다소 비용이 들지만 편리하고 실수하는 부분을 점검받을 수 있다.

5) 위 4)와 동시에 확정일자에 의한 배당요구서 제출
잊지말아야할 것은 위4)의 경매신청만하고 확정일자에 의한 배당요구서 제출하지 않으면 확정일자 순위가 빠르더라도 배당 시에 맨 나중순위로 밀려서 선순위 근저당권 등이 있는 경우에 배당을 못 받게 되는 경우가 있을 수 있다.
만약 경매신청 시에 배당요구서를 제출하지 못하였다면 늦어도 배당요구 종기 전에는 배당요구서를 별도로 제출하여야한다.

6) 매각절차가 진행되어 환가
경매 신청부터 실제로 매각에 이르기 까지는 대략 6-8개월 정도 소요된다, 이 후 낙찰자가 잔금을 납부하면 배당절차가 진행된다.

7) 확정일자 순위에 의한 배당
경매 신청한 임차인은 자기의 확정일자에 해당하는 순위에 따라서 배당을 받게  된다. 매각대금이 보증금액 보다 많다하더라도 임차인의 확정일자 순위보다 빠른 근저당권자, 조세채권, 가압류 등이 있는 경우에는 임차인의 보증금을 다 못 받는 경우가 있기도 한다. 

8) 확정일자가 없는 환산 보증금이 소액인 경우 소액임차인 최우선 배당에 해당   

9) 확정일자가 없는 일반임차인인 경우에는 맨 나중순위로 배당순위가 밀림
(내용관련 문의 seng3030@hanmail.net )

제18회에는 임차권등기명령에 관하여 게재 됨 
 
     
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