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상가임대차보호법의 연혁과 제정 경위(2)
등록날짜 [ 2019년08월05일 14시38분 ]

< 225회국회 회의록 발췌> 전 회 계속

 

일곱째, 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보도록 하였고

여덟째, 임차인의 계약갱신 요구에 대하여 임대인은 이 법에 규정된 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하며 임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있도록 하였습니다.

아홉째, 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그밖에 부담이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있으나 그 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하도록 하였고

열 번째, 보증금을 월차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 금융기관에 적용되는 대출금리 및 당해지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 하였습니다.

열한 번째, 계약갱신요구권, 차임 등의 증감청구권, 월차임 전환 시 산정률의 제한규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용하고 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 하였으며

열두 번째, 소액임차인들의 경우에는 임대건물가액의 3분의 1의 범위 안에서 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하였습니다.

열세 번째, 이 법은 국세청의 사업자등록제도의 정비기간 및 기존 임차인에 대한 확정일자 확인기간을 감안하여 200011일부터 시행하도록 하였고 끝으로 이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용하고 다만 대항력, 보증금의 회수 및 보증금 중 일정액의 보호규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되 이 법의 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없도록 규정하였습니다.

여러 가지 미비점도 있습니다마는 일단 이러한 상가건물임대차보호법안이 출범하게 된 것 자체가 큰 의미가 있다고 하겠습니다.

그동안 심사에 열심히 참여해 주신 여당 의원은 물론이고 특히 야당 의원 여러분께도 감사를 드리면서 이상 우리 위원회에서 제안한 상가건물임대차보호법안(대안)의 주요내용에 대해서 간략히 말씀을 드렸습니다.

자세한 내용은 배부해 드린 유인물을 참고해 주시기 바라며 아무쪼록 우리 위원회에서 제안한 대로 의결해 주시기 바랍니다.

감사합니다.

의장 이만섭 수고하셨습니다.

그러면 상가건물임대차보호법안(대안)을 의결하고자 합니다. 이의 없으십니까?

(󰡐이의 없습니다󰡑하는 의원 있음)

가결되었음을 선포합니다.

 

국회에서 이러한 경위를 거쳐서 임차인 제2의 마그나카르타(大憲章)󰡐상가건물 임대차보호법󰡑이 급기야 탄생되게 되었다.

 

3. 상가건물 임대차보호법 개선 및 개정 제안

 

우리사회에 국민의 주거안정과 생업의 안정을 위한 안전망에 관한 공감대가 이미 형성되어 있는 데에도 불구하고 여러 계층의 반대로 1981.3.5.에 우선 임차인 제1의 마그나카르타(大憲章)󰡐주택임대차보호법󰡑이 제정되었고, 그 뒤로 20여년 만에 비로소 위와 같이 󰡐상가건물 임대차보호법󰡑이 제정되었다.

앞으로 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법은 내용 및 형식면에서 계속 보완되어야 할 것이다.

내용면에서는 거시적으로 1) 위의 법 위반 시에 공적 제재가 없다는 점 2) 임차권 공시방법이 미흡하다는 점 2) 담보물권적 요소를 도입하여 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매 신청권을 부여해야 임차보증금 반환의 실효를 즉각적으로 거둘 수 있는 데 이런 부분이 미흡하다는 점 4) 사무실, 공장, 창고 등 비영업용으로 분류되는 건물의 임대차도 생업용으로 쓰이는 경우가 다반사인데 이를 보호대상에서 제외한 점 5) 무허가 건물 등 관공서의 인허가나 사업자등록이 안 되는 건물의 임대차에 대한 보호가 제외 된 점을 보완해야할 것으로 사료된다.

6) 부동산 등기법과 관련하여 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 보호를 받는 임차인의 임차권을 간이한 절차로 등기하는 절차를 마련하고, 이를 위하여 병구(丙區)(임대차보호법에 의한 권리의 등기)란을 설치하는 것이 보다 합리적이라 사료된다.

미시적으로 1) 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 21.내지3.호의 규정에 언급된 극히 주관적이고, 논리 모순되는 부분, 2) 임차권등기명령절차의 복잡성, 3) 환산보증금 일정액 초과 상가건물임대차 계약의 상가건물 임대차보호법 적용배제에 관한 조항을 주택임대차계약의 주택임대차보호법 적용과 균형을 맞추어야 하는 부분 등이 개선 개정되어야할 것으로 사료된다.

형식적인 면에서는 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법을 통합하여 하나의 법명으로 하여 총칙편, 주택임대차편, 상가건물 임대차편, 기타건물 임대차편 으로 편재하는 것을 고려해보는 것이 법이론의 발전과 해석 및 적용에 유용하리라 사료된다. (: 주택 및 상가건물 등 임대차보호법)

 
     
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